80000元/平方米 陆家嘴唯一在售顶级写字楼亮天

中融·碧玉蓝天每平方米实际报价高达八万元 专家称有透支升租前景之嫌

陆家嘴天价公寓毫宅汤臣一品滞销仍在延续，而同一区域目前又出现上海报价最高的可售型写字楼——小陆家嘴区域内建面达１０万平方米的中融·碧玉蓝天已经登上网上房地产公开预售。网上该盘报出参考价７２０００元／平方米。为此记者电话求证碧玉蓝天开发商中融集团有关负责人，该人士称准备定出的实际均价为８００００元／平方米。

■售价过高

有“透支”升租前景之嫌

中融·碧玉蓝天位于银城中路、浦东南路口，毗邻汇丰大厦、华夏银行大厦等；与规划中将由中信泰富投资１００亿元建设的“上海船厂”项目地块隔浦东南路相对；同时，该楼盘与金茂大厦隔陆家嘴绿地相望。

在项目现场的介绍资料上，记者看到该项目占地８９７５平方米，总建筑面积达到１０万平方米，楼高２２０米，地下４层，地上４３层。其中，１－４层为金融商务中心，５－４３层定位为顶级金融办公中心。

以中融·碧玉蓝天实际均价８００００元／平方米计算，中融·碧玉蓝天必须达到１３元／平方米／天（１．６８美元／平方米／天）左右的租金水平，购买单位才能获得相当于６％的年租金回报；而如果按照外资企业普遍接受的８％的年回报率来计算，其租金水平更是必须高达２．２４美元／平方米／天。

而目前，陆家嘴部分顶级写字楼的租金一般在１．３～１．５美元／平方米／天左右，相比之下，中融·碧玉蓝天所报售价８００００元／平方米，堪称“透支”了陆家嘴区域的租金上涨的前景。

为此，担任碧玉蓝天物业顾问的仲量联行的董事陈立民也表示：“中融·碧玉蓝天的均价有些超前，不过，房源销售还有赖于推广策略。”另外陈立民透露，并不排除有海外基金整栋收购碧玉蓝天的可能，“但是就当前针对散客的报价来看，相对较高一些。”陈立民说。

■客户定位

差别对待不同买家

另据网上房地产数据显示，中融·碧玉蓝天仅有１３３套房源上网预售，而其地下４层—地上５层均未纳入网上销售；６－１４层每层被分隔成１２个单元，房源面积从１００～４５０平方米之间不等；１５层以上均为整层销售，每层面积在２０００平方米左右。

按照８万元／平方米的均价计算，中融碧玉蓝天可售房源的总价为８００万～３６００万元之间，而１５层以上的整层总价更是超过亿元——１．６亿元左右。

之前，在上海，一般可售型写字楼的入驻企业，通常在层次上会略逊一筹。为此，记者特意致电中融集团，企划部的杨先生向记者表示，中融·碧玉蓝天虽然有面积相对较小的单元，但并不影响整体品质。“我们抬高售价，并且大部分楼层以整层出售，就是为入驻企业设定高门槛。”

杨表示，中融集团更希望吸引自用买家，如果是世界５００强企业，价钱还可以进一步商量，“有可能会给出６５０００～６８０００元的‘优惠价’。”有趣的是，仅仅２公里以外的浦东八佰伴附近，中融已经完成开发其前两个项目——中融国际商城和中融恒瑞国际，它们都是已经交付使用的出售型写字楼，全是仲量联行担任的物业顾问，并由中融集团下属物业公司管理。而其中２００４年底开盘销售的中融·恒瑞国际大厦，在网上房地产甚至还有７３套房源可售（参考价２２０００元～３５０００元／平方米）。

■唯一优势

陆家嘴几乎独家在售

即使目前“限外令”正在严格执行，海外基金整栋收购上海顶级写字楼的传闻仍不断出现。那么中融·碧玉蓝天是否也会出现在海外基金的收购名单之内呢？

杨先生称，已经有十多家海外基金与中融接洽整购碧玉蓝天，但是，由于多家基金报价均在４０亿元以内，而中融为碧玉蓝天定出的整购报价高达６０亿元，所以双方出价相差太大。

除此以外，杨先生透露，有多家国内大公司和香港恒生银行、东亚银行等对冠名碧玉蓝大厦表现出较大兴趣，“中融开出的条件是购买半栋楼以上。”在小陆家嘴，碧玉蓝天几乎是目前唯一出售的顶级写字楼（网上房地产亦有毗邻汤臣一品的花旗银行大厦的出售信息，但均为整层出售，且仅剩１９层可售）。杨表示，中融无所谓卖不卖，像花旗最先报单价是５０００美元，现在已升至８０００美元——碧玉蓝天单价甚至远远超出著名的花旗大厦。

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