外资基金频频出手 近年北京写字楼整栋销售探秘

2006年，可能是写字楼开发商们最忙、也是最紧张的一年。与2005年全年200多万平方米的新增供应量相比，2005年写字楼市场成交约130万平方米面积，仍然是供过于求的趋势。而散售市场的消化量仅为50万平方米，以零售为主的部分写字楼，无疑过着极其苦涩的日子。

整栋销售则成为2006年的新宠。随着2005年为数不多的整栋销售的成交，影响了北京写字楼市场。2006年，许多开发商纷纷举出写字楼整栋销售的牌子。
　　
2006年年初，北京·国际A栋整售的签约仪式在北京钓鱼台宾馆举行。与此同时，位于东二环的第五广场对外宣布其整栋销售的策略；另据业内人士透露，位于CBD的万达广场也以整售为主……

新剧已然拉开序幕

2005年为数不多的大单购买影响了整个北京写字楼市场。人们似乎已很难再见到如财富中心、南新仓国际大厦、建外SOHO等以散售为主的销售奇迹。真正的实力型机构取代中小投资者成为市场主力。整栋购买物业并且持有长期经营已经成为北京写字楼市场的主流。
　　
大单交易在2005年的异军突起，让人们感到其在2006年的势头会更猛。除了一些正在开发当中的项目已经为自己找好了买家外（如华贸中心、万达广场和凤凰置地广场等），今年刚开始入市的项目也明确表达了希望有买家整购的意愿。

高力国际助理董事黄卓伟分析说，如果一个项目想要进行整售，那么在其规划和开发之初就最好做好一些相应的准备。“从理想角度来看当然是从项目的初期就确定大单的策略比较好。这样就可以从项目前期规划、土地、楼体的设计、楼体的区分甚至包括楼底下的系统功能的区分为整售做好准备。”
　　
大部分项目在开发初期都有一定的开发计划和销售方向，整栋销售计划也多是在项目开发的初期根据对市场的预测和自身的资金情况定制好。比如北京·国际在设计时将4座写字楼的面积进行了不同的处理，虽然牺牲了一些面积，但是却为不同需求的大单买家做好了准备。
　　
一个拥有多个单独楼体的写字楼项目很难作到100%的功能划分，比如，消防和水电系统等资源是要共用的，但开发商应尽可能地做到每个楼体之间功能的独立性。如果在功能上一个单独的楼体与其他的楼有共享的功能过多，作为整栋买家就会考虑到权利义务分担的问题。所以，如果希望整栋出售，开发商应该尽早在这些方面做出规划。除了功能上的区分外，法律方面的一些问题（比如土地证、产权证，等等）也应该及早处理干净，以免以后在交易中成为被投资者诟病的地方。

第 [1] [2] [3] [4] [5] [6] 页   下一页 在本页阅读全文