易居研究院于丹丹：没有任何一家企业想离开市中心

易居研究院：刚刚徐总分的非常的仔细。我换一个角度来看，事实上，我觉得租金决定的因素是企业选择写字楼非常重要的一个元素。事实上，如果说价格合适，经营成本可以合适的话，没有任何一家公司想离开市中心，或者说我们认为比较好的区位的。因为任何企业，无论是生产型的，还是产业定位比较明确的研发型的机构，在市中心办公对吸纳人才的角度来说，优势非常的明显。所以我觉得首先是价格的问题，落户到我们核心的因素就是租金。上海的甲级写字类在06年的时候，供应量非常少，年供应量22.5万方，这是一个年供应量的低点，供需的矛盾导致了06年甲级写字楼的空置率是十年以来的最低，大概是不到3%，这样的一个空置率带来的是租金上涨的态势，整个的房地产市场在宏观调控下没有人感觉比较乐观的时候，甲级写字楼的价格让我们乐观。甲级写字楼的需求是非常强劲的，或者说是有很大的市场依托基础，在这样的前提下，我觉得更多应该琢磨供应和需求量和他们之间的关系有多大的差距。从供应量来看，07年仍然是供应量不大，所以在这样的基础下，在未来的两三年还是供不应求的态势。如果从这个角度来解读的话，基本上甲级写字楼的区位优势，我觉得没有必要去划分了，只要具备了这样的品质的，因为他所在的这些区段是我们认为应该在的地方，所以上海的写字楼未来还是非常好的态势。
主持人：我想提一个问题，现在的甲级写字楼的供不应求，包括外资机构或者是国内其他的企业不断的进入到上海，供不应求随着租金的上涨，过去可以承受，现在不能承受的这些企业，他们会流向哪里，因为我们看到市中心好的地段，项目已经开发的差不多了。现在很多项目其实是在非传统的中心区域，您觉得这样的需求会产生什么样的流动。
易居研究院：我们可售型写字楼在280万平方米，而成交量很小，这样的情况下，有一部分企业、品牌，可能有办公场所迁移的效应，他们会被可售性写字楼分流出来，可能会降低一些标准，从经营成本上大量的减少，后续的需求，或者说对中心的甲级写字楼的需求，是可以持续跟上的。主要是从我们经济发展的大环境下来看，比如说也有人看两会的资料，两会对整个宏观环境的整个定调还是有一个很明晰的说法，05年毕业生达到了400万左右，而今年将会达到接近500万，这样的情况下，失业的情况会比较大，这样的情况下，贸易型的公司会大量的进入，这种情况下，恰恰是对办公场所更倾向于市中心的接待型企业。
主持人：我们现在想关注一下，迁出的这样需求，您觉得会往哪里？我现在有一些资料，现在500强的企业为了控制成本，他会把机构相应的向一些功能区中，比如说张江、金桥或者是杨浦的那些区域转移，我们看到现在市场上有很多的办公楼也在这样的区位，您怎么看待这方面的需求。
易居研究院：我觉得浦东、杨浦是比较好的，分流的主要方向也是在这两个区域，浦东去年的供求比是0.82，几乎保持平衡，高于全市平均水平，所以这个市场是十分健康的，其中比较显著的就是像张江这样的园区。杨浦现在有了知识杨浦的转型以后，出现了很多的基地，很多的500强的企业在朝这两个方向分流。