客户发生变化 开发商该如何经营办公楼

纯古北：当高等级写字楼现在的客户发生明显变化的时候，我们如何面对这个问题呢？第二，自用型客户，他不愿意进入高端写字楼，而作为开发商来说，又不愿意出租这样的高端写字楼。
主持人：首先写字楼的客户特征来说，很多关注它的，或者以我们接触的情况来看，境外公司进入的时候，首选的还是可持有的高质量的写字楼。我们看到大量的境外投资者就是这些可以长期持有的写字楼物业，我想如果开发企业不想自己长期经营的话，外资是一个好的方向。我现在也给我们的客户一个建议，为什么不去做长期经营呢？尤其是我们的政策出来以后，我们建议开发商把可售型物业，转化为持有物业。我觉得一方面开发商可以把一些可售型的物业转为自己持有的物业。
中原地产：以前高等级的物业是不拿出来卖的，因为这个市场不成熟，相对来说，可以真正吃下的一般只有是银行和大型投资基金这样的机构，包括像国内的一些企业整体的吃进。如果找一些个人投资者，我觉得对物业来说，先不说卖的好不好，首先就把你的物业品质下拉了，因为高品质的物业都是采取经营的，当然也有出售的，不能一概而论，但是如果说是高等级的，如果你愿意经营，我想还是尽量的找一些投资机构，因为他们很看重这一点，而且一般都是中长期的考虑。如果是低等级的物业，我们考虑投资者或者是国内的企业自用型的。他们会选找一些前景很好的物业，他们才会选择。如果只是一个不疼不痒的地方，我觉得客户还是以企业自用或者是个人投资为主的。
易居研究院：07年的甲级写字楼经营方式没有发生变化，开发商不愿意经营项目，主要是因为开发商更愿意去开发，而不是经营，因为他觉得自己的长项不在经营上。刚刚我说到境外投资人，还有日本他们从来没有进入大陆市场，他们现在反而特别想进来，他们手边的客户资源非常多，3万平方米的体量可以让他们进入，这样就解决了你的压力，因为他在经营的时候，实际上有包租的感觉，因为他有信心，所以承担的租金风险是他来承担的。我觉得这也是一个选择方式。今年、明年一定会有大量的写字楼经营模式发生变化。