倪建达：展望上海商圈十年

10年以来，上海城开为广大上海市民奉献了一个又一个精品楼盘，也为自己赢得了广阔而坚固的市场。如今，上海城开在迈入第11年伊始推出了城开国际大厦，这栋5A甲级写字楼的面市再次引起了市场及业界对城开的强烈聚焦：以住宅开发为传统优势的上海城开是否由此开始转型进军商业地产领域？为何刚“试水”便选择挑战长期持有商业物业的难题？上海城开的“第二个10年”又有着怎样的全新战略目标与发展思路？

第二个10年，更“开放”的上海城开

“与其说是战略，不如说是计划。”倪建达[进入博客]认为灵活的计划才能适应市场。正是这样一个偏爱“变化”与“开放”的老总，在第二个10年带来了一个更为“开放”的上海城开。

“开放”，更市场了。 面对市场，迈入第二个10年的上海城开显然更开放了。“10年以来，市场一直很支持我们，像万源城几次开盘都出现了热销现象，我们对市场是很感恩的。”但市场也对上海城开提出了更高的要求和期待。“我们的转型，是为了对市场有个交待。

与城市一同成长。 正如上海城开成立十周年提出的“共创都市，同享生活”理念：一方面，上海城开敏锐地捕捉城市进步和产业格局的发展趋势、发现区域资源优势、“在其中”发挥企业作用；另一方面，上海城开将自身发展与城市发展相融合，以开放、进取的姿态与城市一同成长。

现在要做中长期计划。 “现在，我们已经具有40多个亿净资产、100多个亿资产规模了，领导班子一致认为应该给企业做中长期的计划。”倪建达寻找到的道路是“做经营性的国企”，“以前，资本条件限制我们做‘快进快出’型的投资。现在，我们可能也必须走长期性的经营道路了。”

一个能力更全面的团队。 谈到上海城开对长期持有自主经营商业物业的“试水”，倪建达有一个希望：“通过尝试一些新挑战，让我的团队能力更全面，而不是只会做开发商。人才是最重要的战略。”上海城开一直关注人才培养，迈入第二个10年的上海城开正在积极建设一支思想更开放、力量更强大的人才梯队。

虽然由于时间有限，只谈到企业发展转型方向和战略体系的部分构想，但从倪建达的言语和思想中，一种很明显的感觉呼之欲出，那就是：在第二个10年，一个显然更为积极、开放、自信和强大的上海城开走到了我们面前，也许这正是最重要的一个转型。

第二个10年，专注于城区运营的上海城开

国企出身的上海城开“与生俱来的潜意识“市中心偏好”。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组于2006年授予上海城开“核心城区运营商”称号。上海城开一直具有强烈的徐家汇情结，倪建达常常用这样一句话来形容他心目中不可复制的徐家汇：“徐家汇是一个文脉很深的地方，不管陆家嘴或南京路有多繁华，但来徐家汇的人绝对和那里的人不一样。”

倪建达认为，与浦东、人民广场、南京路等商圈相比，徐家汇有自己特有的几层优势：一是徐家汇在文化、医疗、教育、交通、生活等“全方位配套体系”上板块综合实力强大；二是徐家汇现在的发展态势最为良好，从第一条地铁到现在，已有三条地铁交汇在徐家汇，这里的产业格局发展更是日新月异；三是徐家汇的未来前景宏大，世界500强纷纷入驻、未来现代服务业聚集区的规划蓝图，都是上海城开对徐家汇的信心依据。

未来徐家汇，上海城开一起创造。 徐家汇要建成上海的“新宿”、“尖沙咀”，成为一个多功能、外向型、现代化、国际化、高标准的一流新型城区，成为未来现代服务业的聚集区，因此政府提出“重建徐家汇”战略。而在徐家汇重建战略中，上海城开担当了政府之后最为重要的一个角色。为了最有效地开发上海核心商圈内最大的、徐家汇地区最后一块商业综合地块“徐家汇中心”，上海城开特别成立了上海寰宇城市投资发展有限公司，专项负责开发建设“徐家汇中心”。

“以城市高度来规划项目”。 市领导提出了很高的要求：“要建成全国的、世界的徐家汇”。对上海城开来说，这是一个难得的战略平台，也是一种高度。上海城开明白，他们必须以超越普通地产项目的眼光，用营造城市的高度来规划这一项目。比如为徐家汇缓解“交通欠账”问题，“我们特别请来了日本规划师来做交通设计，为这个区域重做交通规划。”

“重要的是延续徐家汇的文化”。 展望“未来徐家汇”，倪建达同时强调不要“忘了徐家汇的文脉”。他认为，悠久的历史、深厚的文脉、全面强大的全方位生活配套和强大的包容力才是徐家汇最核心的竞争力。“我们要做徐家汇真正需要的、50年以后仍然不会被淘汰的项目。”比如规划更多适合徐家汇文脉本质与“未来徐家汇”所需求的诸如上海的大剧院这样区域稀缺的公共文化设施。“最终的胜利还是靠品质”，上海城开不追求短暂的“形式时尚”。

第二个10年，战略转型以城开国际大厦启动

城开国际大厦坐落于徐家汇商圈核心地段，由上海城开(集团)有限公司全资开发，是徐家汇地区最后一块商业综合地块“徐家汇中心”的首期项目。

“它也许不是徐家汇的标志性建筑，但却一定是最舒适的办公楼。”城开国际大厦坚持了高品质的产品力。在问及什么是项目最大竞争力时，倪建达简单但肯定地说：“城开国际大厦的最大竞争力就是，它生在徐家汇。”这样的“门第”甚至吸引了世界500强公司，虽然限制于上海城开“只租不售”的决策，这些500强公司仍然表达了强烈的购买意愿，给出的理由就是：“我们的员工都想进徐家汇。”

对上海城开，对未来徐家汇现代服务业聚集区的大战略，城开国际大厦具有特殊意义。从城开国际大厦开始，上海城开涉足商业地产的开发、管理和运营，这标志着新10年上海城开突破住宅开发的战略转型；同时，作为“徐家汇中心”首期项目，城开国际大厦也预示着徐家汇的转型即将全面启动。