上海写字楼成熟和理性发展

上海写字楼发展趋于成熟和理性

前不久，中国社科院发布的《中国城市竞争力调查报告》显示，上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均居全国首位。另外，《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部进行选址时，上海较其他大城市更具吸引力。1999年《财富》论坛、2001年APEC会议等一些极具影响的国际性经济峰会也纷纷将会场设在上海……种种迹象表明，经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际上都得到了很大的提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。在这样一个国际大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。
最近，中原地产研究部的一份写字楼市场研究报告，回顾了上海写字楼市场的发展历程，指出当前市场正处于繁荣复苏的时期，上海写字楼市场的发展已趋于成熟和理性。

甲级写字楼租金：外资涌入带动上扬

我国加入WTO后，外商投资和外资企业数量将会不断增加，特别是原来那些“国家保护”行业，如电讯、银行、证券、保险、专业服务以及贸易行业，都将渗入外资企业参与竞争。

从外资金融机构增长速度我们就不难看出：截至2001年8月底，浦东现有中外金融保险机构123家，其中外资金融机构61家，比2000年3月时的41家增长了近50％。外资企业的增多，势必为上海的高品质写字楼市场带来许多需求机遇，在一定程度上将带动写字楼租金的上升。（见下表2）今年四季度到明年年初，淮海路、南京西路、人民广场、外滩将有6个甲级写字楼新盘推出，新增供应约30多万平方米。加上过去几年停建复工的一些楼盘也将于明年竣工，预计明年甲级写字楼将有较大的供应量上市。

因此，在淮海路、南京西路、外滩等地区的新盘推出后，小陆家嘴地区将面临一定的压力，租金有可能会略有下调，但由于该市场趋于饱和，加上租赁期的存在，所受影响不会很大。

中、低档写字楼：楼宇品质亟待提升

自1997年开始，市政府停止批租写字楼用地，从根本上限制了写字楼的供应。然而，2000年当上海写字楼市场出现转机，甲级写字楼市场租售火热、空置率不断下降的时候，市场总体的空置量却已达到190.84万平方米，反比1999年上升了9.55％，约为写字楼竣工量（95.93万平方米）的两倍；净吸纳量也比1999年下降了26.3％，仅为79.29万平方米。究其原因，主要是许多乙级、丙级写字楼仍大量空置、需求不足所致。

从需求的金字塔结构来看，乙级、丙级写字楼的需求群体理应最大，但目前市场上的需求表现却“反其道而行之”，为什么呢？经分析，许多乙级、丙级写字楼办公设施落后、周边交通不便，难以满足客户的要求是其症结所在。近年来经济和科技的迅猛发展，使人们的办公越来越依赖于网络、通讯等设施，也越来越注重效率和速度，因此对写字楼本身品质及其区位的要求也越来越高，直接导致大量乙级、丙级写字楼失宠，使许多乙级、丙级写字楼的潜在需求者，宁愿选择地段好、租金相对低的住宅用房作为办公场地。

另外，许多乙级写字楼主要的需求者———部分国内中小型企业目前的经营状况不甚理想，也造成了对乙级、丙级写字楼的需求减少。

值得一提的是，由于甲级写字楼市场趋暖的带动，一些企业为了节省成本，已将目光转向品质较好的中档和中高档写字楼，其典型区域如新上海商业城、竹园商贸区写字楼等租赁市场，2001年开始迅速升温，今年三季度平均日租金，上涨到每平方米0.35美元，较二季度上升了16.67％，反映了中档写字楼提升品质、迎接机遇的时期已经来临，乙级、丙级写字楼的发展已到了“品质”提升的关键阶段。

高品质甲级写字楼：市场需求急剧回升

上海写字楼的微观区域市场主要分布在南京西路、淮海路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等六大区域。其中，高品质的甲级写字楼主要集中在南京西路、淮海路及小陆家嘴附近。

小陆家嘴是近十年来新崛起的上海金融贸易中心，其前景为世界所瞩目，吸引了全世界各大金融机构；而位于浦西市中心地区的淮海路和南京西路，是上海传统的商业中心街，经过十年来的发展，该地区已具有良好的商务氛围、高品质的设施环境以及便利的交通，聚集了众多知名公司入驻。因此，这些区域的甲级写字楼从去年开始已全面回升，租金上涨、空置率明显下降，其中尤以小陆家嘴地区表现最为明显。

从租金水平上看，淮海路和南京西路的写字楼租金，早在1996年时平均日租金就已达每平方米1.0—1.2美元，当时淮海路写字楼的平均租金达1.2美元，位居全市首位。在经历了1998、1999年的低谷后，目前该区域写字楼平均日租金水平已回升到每平方米0.6—0.75美元，平均租售率达85％以上，个别甚至达到100％。由于新盘供应较少，今年二季度推出的恒隆广场，短短几个月租售率就已达到70％以上。

1996年，小陆家嘴地区的日租金报价虽也不低，有每平方米0.8美元的水平，但其空置率却很高，特别是在1997、1998年时不下40％。2000年，随着全市甲级写字楼市场的回升，小陆家嘴地区的写字楼开始逐渐升温，特别是从2001年二季度开始，写字楼市场快速上升，一改以往高空置率的状况。目前，小陆家嘴地区写字楼的日租金水平和空置率已与淮海路、南京西路写字楼的情况不相上下，反映出小陆家嘴地区的吸引力较以往有了进一步的提升。预计这三个区域的写字楼租金总体水平，今后将“比翼齐飞”。

小陆家嘴写字楼：“集聚效应”带来机遇

比较淮海路、南京西路以及小陆家嘴这三个区域的甲级写字楼，总体看楼宇的自身品质都较高。从区域情况比较而言，小陆家嘴地区写字楼的最大优势，在于金融中心有着吸引金融机构入驻的优惠政策和金融环境。但与淮海路、南京西路的写字楼市场相比，小陆家嘴地区也有两点弱势：一是商业氛围不足，人气不足。而这恰恰是企业选择写字楼的重要因素之一；二是交通条件处于弱势。尽管轨道交通、大桥、隧道的建设已令陆家嘴的交通状况得到了很大的改善，但不可否认的是，与淮海路、南京西路相比，其交通便利程度仍处于劣势。

由于办公条件和交通状况的改善，以及淮海路和南京西路沿线甲级写字楼趋于饱和，2001年一季度开始，小陆家嘴地区甲级写字楼需求大幅增加，特别以租赁表现最为火热。由于该地区暂无新盘供应，因此现有写字楼的存量供应得以消化，租售价格和租售率大幅度上升。今年一季度，平均日租金从2000年的每平方米0.45美元上升到每平方米0.65美元，此后每季度以每平方米0.05美元的速度递增，到第三季度平均日租金已上涨到每平方米0.75—0.8美元，空置率也从一季度的35％下降到15—20％，出现了史无前例的“旺租旺销”势头。

小陆家嘴位于浦东新区的中心区域，规划定位为金融贸易区。由于浦东新区各项优惠政策的实施、集聚效应的产生，以及张江高科技园区、金桥加工区的依托，汇集了许多金融保险机构以及部分高新技术企业，使浦东的吸引力骤增。统计数字显示，世界500强中，已有256家进入上海，浦东占146家，其中25家著名跨国公司已在浦东设立了中国或地区总部。另外，上海已成为APEC成员投资密集之地，目前已累计批准APEC成员的投资项目超过20000个，共设立外资金融机构代表处和商务代表处近7000家，这无疑将为小陆家嘴区域的写字楼市场带来了难得的机遇。