升租成风 上海写字楼市场怎一个"火"字了得

去年 预租变热

戴德梁行最新发布的写字楼市场报告称，今年上海写字楼市场依然强劲，对高档写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率依然走低。为了满足不断增长的员工规模带来的办公需求，一些公司不得不提前开始租赁计划，以保证能获得所需办公面积。与低空置率相对应，上海写字楼的整体租金报价呈上升态势。

浦西地区的办公楼项目越洋广场和浦东地区的上海银行大厦的“预租”情况都相当好。位于上海市静安寺商圈的超甲级写字楼越洋广场办公楼项目其平均每天每平方米１１－１３元人民币左右的成交价格，一度刷新了沪上甲级写字楼预租租金最高纪录。事实上，今年３月份越洋广场正式开始预租时，公布的平均租金价格为每天每平方米１０元人民币左右，虽然项目吸纳的速度并不快，但租金上升势头强劲。

而位于浦东陆家嘴的上海银行大厦，从去年起已经开始“预租”，虽然上市时间比预期晚，也在短期内爆发对外租金的上扬，国泰君安、东亚银行等一些外资金融企业都已经成功租赁该项目。跨国企业驻沪机构的增多并不断升级，以及金融行业的进一步开放，都为这些沪上甲级写字楼提供了源源不断的优质客户。

今年 抢租显身

尽管上海甲级写字楼在今年年底有望放量，但也无法改变“预租热”的延续。仲量联行在其发布的２００７年上半年上海房地产市场中认为，预计在今年下半年新落成的甲级办公楼，都不愿意错过这一轮供不应求的行情，对租金有着高预期，以求在地区内设定一个新的租金标杆，而“预租”正是考验客户对项目认可度的一种有效手段。例如小陆家嘴区域今年下半年新增供应的主力——黄金置地大厦，预计新增供应量约７８０４４平方米，就将采用“预租”消化。此外，同在该区域刚刚完成结构封顶的时代金融中心，是沪上第一幢由上海本地开发商开发并持有的甲级写字楼，总面积约１１万平方米，其中办公楼部分建筑面积约７３８８１平方米，在品质上与同区域内由外资开发的项目相比也毫不逊色，自公开“预租”以来，看房现场就已成为陆家嘴一道风景线。

甚至在个别项目中，“预租”热已经演变成了“抢租”潮。在陆家嘴区域地标性商业项目——上海国际金融中心的大楼动土典礼上，便传出汇丰已预订了该大楼其中一座的２０层办公楼面，同时宣称国际金融中心将成为汇丰中国总部所在地，将“预租”升级到破土动工之际。

目前 升租成风

持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售，使得甲级写字楼交易市场依然比较平静。８月份，位于陆家嘴的中融碧玉蓝天的整体成交则打破了长期以来陆家嘴写字楼零成交的纪录。此外，上海银行大厦完工上市，是继２００５年花旗集团大厦建成后小陆家嘴地区推出的第一个写字楼项目。上海银行大厦建筑面积６９６９８平方米，将上海甲级写字楼存量推高至４１２２２９１平方米。

来自ＤＴＺ戴德梁行写字楼部研究数据显示：由于第二季度持续供不应求，上海甲级写字楼平均空置率继续下降，截至第２季度末为４．１３％，与去年同期的６．５６％相比，下降了２．４３个百分点。从区域来看，静安区空置率最低，为１．２４％。该区域的恒隆广场二期于２００６年底上市，虽然其供应量高达８００００平方米，但很快被强劲的市场潜在需求吸纳，特别是服务业公司。因此租赁市场的紧张状况仍然无法得到缓解。虹口和闸北区位于空置率榜首，其空置率都达到１０％。由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到１．０９美元／平方米／天（８．１３元／平方米／天）。

仲量联行的研究报告则显示，目前上海核心商务区甲级办公楼租金继续高出市场平均水平１０％。２００７年第二季度，核心商务区甲级办公楼租金上涨至９．０５元／平方米／天，相比之下，非核心商务区甲级办公楼租金仅为６．５０元／平方米／天。而全市甲级办公楼平均租金已达到８．２１元／平方米／天，浦东甲级办公楼租金一季度内上涨８．６％，而目前的空置率已在３％以下。