程立纆：中国房地产宏观调控是温水里煮青蛙

编者按：

自2002年起,作为国内惟一成为国际六大城市带的城市圈,长三角已经形成了一个具有国际都市圈雏形的经济群落。昆山作为其重要的组成部分,吸引着愈来愈多的企业纷至沓来，成为越来越多的跨国公司投资的首选之地。

按国际上商务花园理念的设计，总部基地低密度、低容积率、智能化等基本上都是后工业化和城市外延的建设标准。那么，长三角地区的总部园区又是如何诠释的呢?总部基地与普通的房地产开发商业项目到底存在哪些质的区别?跨国公司的考察机制中，影响其在华选择总部园区的主要因素是哪些?

鉴于市场发展的新形式，搜房商业地产频道组织此次大话地产，旨在为广大相关企业提供一个交流平台。届时搜房网将邀请各大著名商用物业的开发商代表、五大行研究机构专家、主流媒体就主题集思广益。以下是景辅投资咨询（上海）有限公司程立纆先生主题发言。

景辅投资咨询（上海）有限公司程立纆

外资代表程立纆：大家好，我从一个外资的角度来看中国的不动产市场，我想回答一下刚刚梁老师提出了政策文件，我从外资的角度来看，我个人的观点认为都是正确的。有几个很重要的因素，在经济学的理论里面，货币政策的稳定性，通货膨胀的稳定调整是无法吻合的。今天中国的政府除非让汇率一步到位，中国人民币兑美元1：4，除非做这样的宣布，如果做这样的宣布，中国不动产的盛宴就此结束，这个事是不可能发生的，这会造成大部分人的利益损失。他就必须把温水里面煮得青蛙尽量的赶出去，不然大部分的人民会因资产泡沫的膨胀造成资产的缩水。所以中国的政府政策会让汇率稳步上升的同时，会让某些调控的政策，让很多的行政干预，让疯狂追逐泡沫资产的资金退出市场。我认为中国政府在这部分的政策我认为手法是对的。

听到高新区的领导，围绕市政府对昆山的规划可以看得出来，领导班子对这个城市的规划是非常有想法的。我们看这个联邦国际案子的时候，我们有很大的疑虑。服务外包的凭借是资金经济，他比的是人。当时我们觉得说，你凭什么说让中国最优秀企业来这里为你公司开创未来，当时我们看不出来，今天听了高新区的领导的讲话，觉得这个部分是非常重要的。这个地方肯定吸引一群高素质的人在这里生活，为这个地区产生一次革命性的影响。从这个观点来看，昆山这个案子我们认为说，它是一个房地产最基本的支撑面。大家都知道房地产三个角色的因素，地段、地段、地段，没有第二个因素。今天中国的政府的调控政策，不鼓励人们追求泡沫。各位仔细来想，可是它并没有去阻止企业的投资在这个部分的进行，这个意思是说，只要是商业不动产，所有的外资今天进入亚洲有很大的驱动力，是来自美元贬值。过去的美元一直很强势，因为现在美元一直往下走，所有用美元计价的部位开始变化，哪个市场允许这么大量的资金进去。这两个市场最大的差别是变现性和流动性。一个市场的流动性是比较低的，一个是比较高的。所有的资金进入中国市场以后，要干什么?商业不动产可以做有绩效的，甚至发行不动产权证，这是完全不一样概念的两种商品。今天在中国的政府政策，他们是完全正确的去规划这样的一个方向，希望大部分的资金不要流入一般性的商品，而要流入有效益产生的商品。

为什么是昆山?第一个昆山有良好的基础，昆山在工业发展的过程当中，我认为是2400家，现在是3000家的台商在里边，为什么这么多人集中在这样一个区块，房地产因素要让它发生，一个是人的流动一个是钱的流动。这个地方的房地方才会涨。外资的角度来看，今天这样的单价，觉得非常值得有投资的价值。我们一开始看这个案子，觉得比较好奇的是一个开发商拿到这么好的地块，我今天见到高新区的领导，他们之所以提供这么好的条件在这块，这个案子我们相信有一个很好的发展未来。我们认为这是一个非常适合发行金融产品、房地产工具的一个标准化的一个商品。