上海：写字楼断供 预计明年租金将会上涨8%

外资持续上海扫楼

供需两旺导致租金的上涨。根据中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据：由于今年新竣工的甲级写字楼减少(预计全年仅34万平方米)，上海写字楼的预租率又有小幅上扬，其中越洋广场8月份时，租金又比之前两个月上涨了20%。

根据高力国际的投资报告：今年甲级写字楼的预租率，较去年同期有5%左右的增长幅度，已经达到25%。由于今年新增写字楼供应的减少，甲级写字楼的租金价格正大幅上涨。目前，陆家嘴地区的甲级写字楼租金价格已上涨至1.25美元/平方米/天，而南京西路的新建甲级写字楼1.4美元/平方米/天。随着甲级写字楼的租金价格提高，目前预租的写字楼租金价格也在上涨，上涨幅度最高可能达到20%，一些预租写字楼的租价，甚至已经超过了部分刚竣工的新楼。根据高力国际之前发布的“2007年上半年房地产市场研究报告”：上半年甲级办公楼市场需求强劲。由于金融、保险、商业咨询、专业服务、医药、科技以及消费品等行业公司在上海的扩张和搬迁，其对甲级办公楼的吸纳量持续上升，上半年净吸纳量达到10.26万平方米。与此同时，甲级办公楼的新增供应仍然相当有限，上半年仅有三幢大楼入市，恒隆广场二期、宏伊广场以及廖创兴金融中心总共为市场带来14.44万平方米的新增面积。市场供不应求促使成交租金比去年第四季度上涨4.9%。明显上扬的租金，以及对后市的看好，更为提升投资者对上海办公楼的投资兴趣。2007年第三季度上海甲级办公楼的毛租金收益率为7.71%，较上季度微幅下降0.07个百分点。甲级办公楼的平均售价为每平方米5208美元，较上季增长3.9%，较去年同期增长11.3%。

由于看好上海甲级写字楼市场高租金回报及中国整体经济的发展，2007年上半年海外投资者持续收购办公楼项目。今年上半年，共有10个投资项目成功结案，其中住宅、办公楼位列海外投资者最受欢迎物业的前两名。其中，美林收购港博大厦;长荣集团收购证大·五道口广场;雅居乐收购金昌摩尔大厦;未来资产收购华旭国际大厦;摩根大通收购徐家汇258号项目50%股权。上半年结案的这两个办公楼项目及三个综合项目，项目总面积达24.12万平方米。

之后，8月份，浦西办公楼市场出现一宗重要的收购案例。爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股收购了上海两个主要项目：虹桥上海城和中区广场，根据媒体报道，估计此单收购总价超过70亿元人民币。由于明年市场供应比较充分，市场空置率将有所上升，但这应看成是市场的短期调整。另一方面，外资机构投资者将继续寻求有利的收购机会，随着中央商务区可收购目标日渐稀缺，一些次中心地段的项目也将进入投资者的视线，预计甲级写字楼市价未来一年将会上涨8%左右。