外资热钱“弃股炒房”迅速凶猛逼高上海楼市价格

西班牙炒家炒楼心经

一位3年前开始进入古北的西班牙的炒家，其炒房历程，或许可以折射出这几年来外资炒家们在上海楼市的风雨历程。

这位炒家祖籍福建，近年在国内从事农产品贸易事业。由于这一行业的资本投入较少，他把闲钱投资在了古北的房产上。他在2003年以全额资金买进的3套房源，在2004年升值30%的时候，他决定以贷款形式买房，继续买进了两套名都城的房源。

到了2005初，古北的房价涨到2万元/平方米以上，他抛掉了早先以不到万元/平方米买进的3套房源，算上3年多的租金回报，获利近200%。这个时候，他的很多朋友也都投资了古北的房产。

当古北房价在2005年初涨到2.5万/平方米的时候，资金实力更加雄厚的他，曾考虑投资到有稳定租金回报的写字楼市场，考查了3个月后发现产权式写字楼优质项目太少，为数不多的优质项目体量又太大。此时已经到了2005年底，楼市在夏季调整之后，又有所回暖，于是他考虑重回楼市，最终买的还是古北的房源。

但此时，他并没有把资金投入到古北，而是加买了经济发展强劲的陆家嘴和在华侨心目中拥有深厚地位的新华路两板块的房源。而其购买的房源价格又已经大幅上升。

古北板块成楼市稳定器

佑威房地产研究中心的数据显示，古北二期楼盘的买家中，上海本地占58%，外地占15%，外籍占27%(含港澳台)。而这个有代表性的炒家的经验显示，外资个人投资往往先在古北这个拥有较高稳定租金回报区投资，获得稳定回报。而当他们熟悉了上海房地产的投资环境后，就投资一些更高回报但也存在巨大风险的区域。因此，古北在高租金回报支撑下，成为了上海房价的稳定器。

佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者表示：“如果没有相关调控政策出台，外资还会继续加大在上海投入的力度，上海的房价也会继续上涨。”

3000亿美元热钱“弃股炒楼”

近期，媒体援引广东专家受命成立的“境外资金非正常流动课题组”报告显示，目前中国有3000亿美元热钱正“弃股炒房”，参与该份调查报告的广东省社科院研究员黎友焕称，热钱偏向楼市的情况在北京、天津、上海、广州等地均有相关案例，并不能证明哪个城市是其主要流向。

黎友焕表示，该课题组跟踪案例发现，今年年初以来有热钱“弃股炒房”的迹象。“弃股炒房”的主要分界线是今年的5月30日。在去年年底到今年5月30日之前，热钱大部分是进入股市；但5月30日之后则偏向楼市，从股市中退出的热钱也偏向楼市。

调查显示，3000亿地下热钱“弃股炒房”的主要原因是“由于中国股市受政策影响显著，不适宜资本快速升值”。