上港争北外滩地块前提 无偿建设国际航运大厦

虽然条件“苛刻”、明确要求为政府无偿配建3万平方米办公楼，但北外滩汇山中块地块昨天的答疑会还是迎来了6家有意竞购的公司。此前拿下北外滩汇山东块的上海国际港务集团(下称：上港集团)再次出现在答疑行列中，如果上港集团再下一城，则可以和已获得的地块形成整体开发。

上港集团又来了

由于是一年多以来首次出现的滨江地块，虹口区北外滩汇山中块地块挂牌文件领取当日吸引了14家开发商领取文件。在昨天的答疑会上，包括陆家嘴集团、金丰投资、新鸿基地产、上海绿地集团、上港集团等6家单位参加答疑。

其中，上港集团尤其值得关注。2006年，汇山中块地块旁边的汇山东块就是由上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司以14.65亿元的挂牌价摘得，楼板成交价为13962元/平方米。如果上港集团再下一城，则可以和已经获得地块形成整体共同开发。

答疑聚焦“无偿建设”

昨天的答疑主要集中在标书中要求的无偿建设并提供不少于3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦等问题上。虹口房地局明确表示，地块竞得方必须无偿建造办公楼，而未来航运大厦所有产权以及地块部分地下设施产权都将归政府所有。

按虹口区规划局此前公布的规划，整个北外滩东起大连路、秦皇岛路，西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里，将建设以航运为特色的商贸办公城区，与陆家嘴、外滩共同呈现三足鼎立的商贸“黄金三角”。

汇山中块地块北至杨树浦路、东至上海航运交易所边界(汇山东块)。从挂牌文件看，该地块面积达19039平方米，建筑容积率不大于3.9万平方米/公顷，地上建设规模不大于73790平方米(其中需设置公共性航运服务设施)。此次北外滩地块的总建筑面积达73790平方米，减掉3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦后，地块建筑面积只剩下4万多平方米。

最可能的买主

由于拍卖底价为11.2亿元，如果以这一面积计算，地块楼板价就达到了2.56万元/平方米，加上免费配建大楼的建安成本，拿地开发商最终付出的土地成本将超过3万元/平方米。“以目前北外滩的写字楼价格来说，这一地价显得有点太高了。”一家参加答疑开发商这样表示。

但对上港集团来说，由于此前一个地块地价较低，而地下设施开发又是整体进行，可以明显分摊未来的土地成本，从这个角度来说，上港集团将是该地块最可能的买主。

挂牌文件显示，该地块2月29日9时30分开始接受挂牌，3月11日9时30分挂牌截止。