姜新国：商业地产的发展要遵循其内在规律和市场导向

为了加强上海以及长三角地区商用物业界的经验交流，探索商用物业在新经济格局下的投资、发展之路，以促进商用物业的良性发展。搜房网于3月18日举办了“创富天下 王者归来——2008长三角商用物业投资趋势论坛”，并推出了搜房商用物业网倾力编撰的《2008长三角商用物业投资指南》白皮书。旨在给上海以及长三角地区商用物业开发商、投资者搭建一个交流的平台，共同分析和探讨商用物业的发展以及投资价值等问题。论坛间隙，搜房记者独家针对目前市场的热点，采访了商用物业的专家们。

商铺专家、上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问  姜新国

住宅市场“拐点”会给商用物业带来心理影响

目前住宅市场出现的打折促销，成交萎缩，会对商业地产市场带来心理上的影响，但对市场的真实影响不大。因为商业地产市场还是比较理性的，存在一个比价效应。投资者不会因为绝对价格的升降来决定是否购买。目前，住宅价格的确偏高，住宅市场已经发展到了一个高潮。但是商业地产有收益做支撑，不会盲目地随着住宅市场的波动而波动，有其内在的规律性。当初国六条出台的时候，商业地产市场也有点波动，但是很快就恢复了。所以住宅市场的波动对商业地产仅仅在心理上有影响。

投资有风险 买铺须谨慎

刚刚结束的两会，代表们提到了很对关于房地产的问题。但是我们看到两会代表关心的其实是民生，也就是住宅。商业地产的本质是投资的一个品种，借用股市的一句话：投资有风险，买铺须谨慎。从宏观的背景来看，今年有几大因素会导致产业导向转向第三产业。第三产业有多种形态，其中商贸服务业对商用物业有较大的需求量，我认为，政府对于这方面的投资应该给予多一些的支持。最近好像听说商用物业的租金税收在降低。从建设和谐社会的角度来看，商用物业的经营能解决一部分人的就业问题，催进社会的和谐。

长三角商用物业的发展将以市场为导向

长三角商用物业的发展趋势分为几个方面。

其一，开发的理性化。未来开发商开发持有型物业的比例会增加，与住宅相同的产品式开发将越来越少，这是开发形式的有效调节和调整。

其二，从投资形态来说，投资者也将更加理性。他们考虑的将不仅仅是价格高低，他们会考虑这个商业项目有无主力店，租给谁，租金多少，租金收益又如何。

其三，从整个商业地产发展态势来看，长三角处于中国经济实力最强的区域，居民的消费能力也是最强的。中国的商业地产是从房地产发展过来的，而不是从商业需求发展而来的。未来长三角的商用物业将以市场为切入点，纯产品的开发会越来越少。投资者纯粹的炒铺也会越来越少，他们更多地将关注商机。

建议搜房换个角度研究商业地产

《2008长三角商用物业投资指南》的发行是搜房做的一件好事。从宏观上看，长三角一体化趋势很明显。把长三角作为一个整体来研究是正确的。搜房充分利用了网络的优势，做了一个资源的整合。这本指南给开发者、经营者和投资者一个比较的机会，不同区域、不同项目的比较。其实商业地产很复杂，目前，外界普遍关心商业地产的价格而忽视了它的价值，建议搜房网从租金和收益等方面进行研究，那就更好了。