滕永明：从工厂直销的本质来开发经营奥特莱斯

为了加强上海以及长三角地区商用物业界的经验交流，探索商用物业在新经济格局下的投资、发展之路，以促进商用物业的良性发展。搜房网于3月18日举办了“创富天下 王者归来——2008长三角商用物业投资趋势论坛”，并推出了搜房商用物业网倾力编撰的《2008长三角商用物业投资指南》白皮书。旨在给上海以及长三角地区商用物业开发商、投资者搭建一个交流的平台，共同分析和探讨商用物业的发展以及投资价值等问题。论坛间隙，搜房记者独家针对目前市场的热点，采访了商用物业的专家们。

南通奥特拉斯购物广场总经理 滕永明

南通发展带动奥特莱斯启航

南通奥特莱斯购物广场是近几年南通发展起来的中心项目。之前，大家对南通还比较陌生，但是4月12日苏通大桥的通车将是大家对南通熟悉起来。根据统计部门的数据，南通已经连续三年蝉联长三角地区发展速度最快的城市。这也给南通商业地产的发展带来了机遇。另外，南通城区市中心交通拥堵的困境也给近郊商业地产的发展带来了机遇。南通奥特莱斯位于两大主城区的结合部。这个区域由于高速公路和铁路的开通，形成了一个全新的十字路口，出现了商业发展的机遇。我们经过研究目前国内的主要商业业态，规划了这个项目。

工厂直销降低商品虚加利润

虽说近一阶段，国内出现了很多类似奥特莱斯的项目，但是我们在发展项目的背后却忽视了奥特莱斯本身的意义。奥特莱斯一开始在美国的出现，是社会资本的平均利润率规律在起作用，工业和商业两产业利益长期不均衡。奥特拉斯的英文原意是factry outlet sent，也就是工厂直销。我们现在不要简单地用这个名字，而要深刻地研究其本质。奥特拉斯在中国发展起来的原因，也是因为国内工业利润长期低于商业利润，同事消费者承担的中间虚加的利润太高，所以出现工厂直销。这实际上反应了社会流通领域的问题，工厂直销减少了商品流通的环节，使消费者获得了实惠。

南通奥特拉斯经营特色

南通奥特拉斯经营特色主要有以下几个方面。

第一， 全都是名牌，我们拒绝非名牌。

第二， 商品全都是工厂直销，降低了中间利润，价格合理。

第三， 停车方便。中国的商业都集中在市中心，而国外的城市近郊也会成为商业中心，那是因为我们的出行方式不同。中国人靠公交，而国外大都依靠自驾车。现在越来越多的中国人开始使用汽车，市中心也越来越拥堵，所以近郊的商业有了发展的机会。

第四， 环境好。购物实际上是一种休闲模式。南通奥特拉斯全部采用欧洲景观式规划，购物与休闲娱乐融为一体化，形成了整体商业竞争力。

中国商业地产还很年轻

中国的地产正和商业融合，这是个很有意思的课题。城市发展，商业的地理位置也在发展。商业地产的开发者要认识到首先是商业然后才是地产，要将商业做好，才能将商业地产做好。作为经营者，我们首先要将商业管理好、经营好，我们要对投资者负责。