市场分析：金融、税收调控政策对写字楼市场的影响

2007年的深圳写字楼市场，是伴随着国家新一轮宏观调控的步伐前行的，围绕着稳定房价、打压过度投资出台的一系列的行政、税收、金融等方面的调控政策，同样波及到写字楼市场，受其影响，2007年下半年起，深圳写字楼市场亦开始步入整固期。

1、金融政策

央行进一步紧缩货币政策，年内共6次加息，多轮加息后的累加作用促使写字楼持有成本增加，对写字楼贷款投资行为起到一定抑制作用。

央行分别于2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日及12月21日，6次上调金融机构人民币存贷款基准利率。调整后金融机构一年期存款基准利率提高到4.14%，贷款基准利率提高到7.47%，存款准备金率也进行了年内的第9次调整，提高了14.5%，创出20多年来的新高。经过多轮加息，对于写字楼贷款投资行为，其增加负担的累加效应越来越明显，投资者必须防范还款的风险，在相当一段时间内将对贷款投资行为起到一定的抑制作用，对投资者的心理预警效应不断加大。密集的加息时间节点，也显示央行从紧的货币政策正疾风而来,不断提高存款的利率和加大贷款成本，表明了政府银根紧缩、压制经济过热的决心，市场对于即将到来的2008年的宏观调控预期也明显增强。

商业性房地产信贷管理从严，增大写字楼投资的购买及持有成本，但在有效抑制投资行为的同时，亦造成大批购置物业自用的企业因门槛提高放弃购买，07年10月开始，写字楼市场短期内成交迅速萎缩；同时，按揭放款条件导致的回款时间延长对发展商的资金实力和营销能力提出更高要求。

2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。对购房者而言，首付提高明显增加了购房者的购房压力，利息率的提高增加了购房者的购房成本，目前购房者均采取观望态度。对开发商而言，延期获得银行贷款对发展商资本运作能力提出较高要求，而购房者由于购房压力和成本的增加采取观望态度，直接导致开发商的销售难度加大。从购房者和发展商角度双管齐下，快速抑制过热的市场，在明显打击了商业市场投机行为的同时，也大幅增加了企业自用型需求的购房成本，抑制了商业性房地产市场的正常需求，造成第四季度写字楼市场整体低迷，观望情绪浓厚。

2、交易环节限制

政策“限外令”出台，提高了房地产市场外资准入门槛，部分外资投资写字楼的置业需求受到一定程度抑制，但一批确有自用需求的外资企业，因购买套数的限制可购买面积无法达到所需的办公面积，甚至无法购买。

2007年7月10日，深圳市国土房产局、国家外汇管理局深圳市分局联合发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，以规范境外机构和境外个人购买商品房的行为。境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为：境外机构是已在我市设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外），并只能购买用于办公所需的商品房（办公类）；境外个人在境内工作、学习超过一年才能购买一套自用商品房，而港澳台居民和华侨在深只能购买一套自住房。同时对外资购买非自用房地产行为进行了规范，要求境外机构和个人在深圳市投资购买非自用房地产，应遵循商业原则，按照外商投资房地产有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

深圳市的“限外令”是对去年颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》具体执行细则，提高了境外机构和个人投资购买非自用房地产的门槛，对外资的投资行为产生较为严格控制的作用，表明了政府进一步阻止国外闲散资金进入房地产市场短期投资的决心。受此限制，部分以境外企业为目标客户的高端写字楼销售受到一定影响。

商品房交易规范频出，交易环节受到重点监管，写字楼交易制度亦将日趋规范对商品房交易制度的监管成为2007年政策监管的重点。1月建设部要求交易结算金管理制度，将交易结算金纳入规范化管理；3月份，“新十条”出台，明确规定开发商如果发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，或者纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的，将被依法从严查处；6月，广东省物价局颁布《新建商品房交易价格行为规则》，规范商品房交易必须严格执行明码标价制度，严格界定了明码标价的内容、形式和物价部门将重点查处的违法违规行为；7月，国土房产局提出“开盘监管”要求，对全市内新楼盘销售都将采取“明确方案，现场监管”的模式。以上规定对于写字楼具有同等效应，受其影响写字楼交易制度亦更为规范。

3、税收政策

土地增值税促使部分写字楼开发企业由物业出售转换为持有租赁、股权转让等多种经营形式自2007年2月1日起，开始向房地产企业征收土地增值税。

土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算的房地产项目；直接转让土地使用权等三种情况下将增收30%-60%不等的税费。由于写字楼物业属于可持有租赁物业，另外，该税种并未涉及因股权转让带来的企业收益范畴，对于部分资金压力不大的写字楼开发企业，该税种的征收，预计将促使其转换经营形式，由出售改为持有租赁或部分股权转让等多种经营形式。