开发商与营运商的直接对话：住宅与商业的良性互动

4月10日，搜房网大话地产第117期围绕“大虹桥未来城市中心发展的机遇与挑战”展开了一场热烈的讨论。短短的两小时令与会嘉宾意犹未尽，会后中原地产商业事业部高级经理陆挺和万兆地产营销经理王刚就“大虹桥板块商业地产和住宅的互动关系”进行了精彩的对话，搜房记者现场记录了两位的精辟观点。

左：中原地产商业事业部总监 陆挺     中：万兆地产营销总监 王刚

中原地产陆挺：区域扎实的基础为未来的发展提供了良好的平台

大虹桥这个概念的提出是基于虹桥交通枢纽的规划和建设，陆总认为，这对住宅是第一利好的，因为人流的聚集会带来对于住宅的庞大市场需求;一旦住宅的入住率有了保证，就会产生区域的消费需求，这就给了商业地产发展的舞台;便利的交通和商业氛围的形成，会吸引企业入驻，这样就给了写字楼的开发很大的机会。陆总形象地描绘了住宅、商业、办公之间的连锁关系。虹桥交通枢纽具体的位置是在华漕。虹桥本身就是高档住宅的聚集区，这些年闵行也有大量的高品质住宅进入，再加上动迁房的建设，这里的人气是很旺盛的。有如此稳定的人流量作为扎实的基础，大虹桥板块会比浦东的三林板块发展得更为迅速，会有一个跳跃式的提升。

另外，陆总认为对于商业的开发来说，规划很重要。他举了一个松江新城的例子，轨道交通盘活了这个原本冷清的区域，并给了当地的商业地产发展的契机，这是市政规划完善成就的板块。

但是商业地产开发商的产品规划也相当重要。建议项目规划前期就应该请专业运营团队介入，他们能够提供专业的背景研究，提供权威的调查数据。

万兆集团王总：住宅与商业良性循环 螺旋式上升

作为对住宅和商业都十分熟悉的专家，王总认为大虹桥板块未来的商业地产的开发和经营要体现出多样性，层次丰富一些。大虹桥板块覆盖的区域很广，跨越了几个行政区。这些区域本身的住宅就已经很发达，也有一定的商业配套。这为商业的发展提供了可靠的条件——人流，同时大型商业的进驻也会在一定程度上推高区域的住宅房价。闵行的七宝板块很好地体现了住宅和商业之间互相支撑的关系。两者是呈现出一钟互相拉动，螺旋式上升的良好态势的。

前几年有个话题很热门，就是“空心化”。王总认为，商业中心的住宅全部拆迁了，商业的消费人群都远离了商业，这不利于商业的发展，四川北路的改造就是一个比较不成功的例子。但是大虹桥不存在这个疑虑。

大虹桥板块应该抓住交通枢纽这个有利条件，商业的定位可以扩展到更广的区域，例如松江，可以更大范围地积聚人流。

至于中原的陆总提到的商业地产的产品规划，王总有自己的看法，他认为地段是决定项目成功与否的首要因素，一个规划再完善的项目脱离了所处的区域，那也是不可能成功的。所以说，规划最重要落地到项目现场的环境。