郑晓达：项目的定位跟项目的经营都是联系在一起的

2008年4月29日14：00，关于“上海捷运商业的蕴含的商机"的商业大话地产在搜房举行，上海市天宸股份有限公司副总经理郑晓达，南方国际营销企划部营销主管陆晋俊，同济大学建筑设计研究院建、筑师设计主任卢泳，中原地产商业一组副销售经理沙芝佳，中原地产商业一组副招商经理陈克霏，仲盛世界商城租户协调部总监韩宏伟，钟宇等参会就议题进行了深入探讨。

今天就三个议题进行了深入的探讨：第一，地铁商机我们应该如何评判，就是商界如何评判它，第二个，就是具体从项目本身，因为我们在座都是做项目的，我们做项目的时候我们是怎么把项目和轨道结合到一块的，从规划上和我们做一些探讨，因为我们知道本身地铁里面的商业，更多还是依托与轨道旁边的或者是轨道上面的一些商业体，那么从它的空间和它的道路，它的业态布局上我们应该怎么样嫁接。第三，对于这种轨道的商业，在运营当中，应该注意什么？业态的选择上面，顾客的服务上面，我们应该注意什么？

上海市天宸股份有限公司开发部副总经理 郑晓达

郑晓达：项目的定位跟经营都是联系在一起的

今天受大话地产和搜房邀请，参加这样一个会议，准备的并不充足十分，刚才谈的这三个问题都是非常好的问题。项目的定位跟经营都是联系在一起的，你所在这块土地上拥有一个非常好的交通，类似于跟地铁是紧密相连，你怎么利用这个优势，把自己的项目建设好，是一个值得考究的问题。既然谈商业化，我们的项目也是地铁10号线辐射圈内的建筑物。这个项目规划是07年建成的，但在07年的时候对这个项目做了一个设计上的修整，我为什么谈到“设计修整”这个话题呢，其实也是在做项目经营定位研究的时候，发现原有设计和现在经营方面有一些重大的冲突，所以做出了这样一个变更，现在做下来效果是不错的。在这里面也是要感谢大家：中原地产，还有其它一些朋友的支持，非常感谢。所以说我觉得这样一个商务客户会晤会带来比较多的经验。

对于这样一个产品上面，我觉得从经营上面去研究它的定位是非常关键的。没修改之前我们其实也是一个不错的设计，但是其中有一些死角，不利于以后的经营，跟后面我们的定位：一个时尚的，以餐位为主体的购物小中心其实是有很大一个偏差的。现在在经营上面，定位找准了，我周边有多少的商务客户，多少的楼宇，地铁大概能给我们带来多少的人流量，周边的一些景观，交通等等都考察准了，所以说都是和这一块地能够带来多少商机联系在一起的，它是把一些综合的因素连接在一起。

我们在建设中变更出一个新的经营理念，大概花了半年多时间，但我觉得是值得的。任何一个产品的产生，与它的经营是分不开的，大的经营是根据你周边的，包括你的捷运水平带来的因素或是其他的一些客观因素。那么如何把自身优势和捷运水平融合得更好，更是要考究的。我相信我们这个广场在地铁10号线上面的影响力是很显著的。

事实证明了，我们项目的经营定位找的很准，那就是它主要是作用高端的业态，抓住了这样的机会做这样一个延伸，起到一个极具的效果，也为我们将来打下一个良好的基础。至于捷运与街道连接的问题，我们应该满足住户什么样的条件，他们才能入住，使我们这个产品更完美，这个还是要进一步研究的。