陈克霏：搭建平台后 项目超前至少十年不再难

2008年4月29日14：00，关于“上海捷运商业的蕴含的商机"的商业大话地产在搜房举行，上海市天宸股份有限公司副总经理郑晓达，南方国际营销企划部营销主管陆晋俊，同济大学建筑设计研究院建、筑师设计主任卢泳，中原地产商业一组副销售经理沙芝佳，中原地产商业一组副招商经理陈克霏，仲盛世界商城租户协调部总监韩宏伟，钟宇等参会就议题进行了深入探讨。

中原地产商业一组副招商经理 陈克霏

陈克霏:也不能说中原非常有经验，只是我们经历的更多，通过这些经历，我们才拥有比别人更多的经验和教训。比如，有的项目在建筑的时候没有考虑到以后的商业需求，项目匆忙上马所导致发展的偏差对以后的经营是非常不利的。这时候我们就利用已有的经验，反过来重新调整项目，这样对于开发商来说，无疑将免去人力、财力、物力等多层损失。中原曾经说过，从我们这个角度来说，就是尽量为开发商提供这样一种服务。把商家的需求，提早告诉开发商，使得开发商在设计规划的时候就能够改掉很多不妥之处，从而省下日后不必要的麻烦，让我们的项目最大限度地适合商业的需求。

目前地铁商业还半生半熟

刚才主持人说得如何评价地铁商业，其实在上海目前的情况下，还有些半生半熟的感觉，其中有两点要注意。第一点我觉得规划非常重要，这个规划就是一个总的命脉，使我们提前很多年就知道这个项目到底适合什么样的商业，以后有什么样的发展，我们可以提前多少年做这个规划工作。比如我们的恒隆、中信泰富，它们虽说是好多年前的产品，但是到目前为止仍然经营得非常好。从其商业地产建筑设计的角度来看，超前了十年。还有港汇，它的技术更是超了不止十年。此外，还包括我们这个项目，它在十年以后仍将具有相当大的竞争力。这其中的经验，我们也是从它们那里学来的。

有了平台 超前十年不再难！

第二点，我们中原希望构建一个平台——一个把商家的需求和开发商的需求相结合的平台。在这样的平台上，我们中原告诉开发商，商家需要什么样的物业，同时，我们还告诉商家开发商能提供什么……当中原建立起这个平台以后，我们商业地产发展，就有一个比较好的基础。在这方面，韩总做得非常成功，在项目布局等方面，他拥有能让楼盘建设、设计超前多年的丰富经验。

把握好持有和出售的比例

销售方面现在的确有很多状况，比如原来是做住宅项目的现在转过来做商业项目，从表面来看商业地产和住宅一样，其实走一走就会发现完全不一样，商业地产的水很深， 而且越走越深。如果开发商有实力，我就觉得他应该持有，其实从国际行业规范来说，商业地产只有持有才会达到最大化的利润，使一个物业在经营上达到一个经营利润的最大化。而中国国情可能会导致一些商铺的销售火暴，这个从我们公司角度来说，我们并不是说这个地皮买了就有利润，也不是这么回事儿，但是对于持有和出售的比例要严格的控制，这是最大问题。其次，你的规划定位一定要压准，你买卖一些部分，但你的主营部分千万要保留，这个和万达的模式有些相像。