南京东路163地块缩减写字楼面积 提升租金以保回本

南京东路163地块的出让涉及到很多上海知名店铺的搬迁。cfp图

曾在去年创下地块总价44亿元、楼板地价67000元/平方米天价的南京东路163地块项目，目前已开始由苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划，并就硬件规划、业态配比等方面进行反复论证，有多个预选方案但尚未最终敲定。为达到“合理”租金回报，预计2012年前后推出市场的“163地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达4：1，并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破。

增零售面积提升租金

记者从参与前期规划的相关机构了解到，相关政府部门给予163项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，整个项目层数不会超过20层。同时，记者还获悉，163地块项目规划是单层面积从低往高逐层递减，而苏宁目前的初步计划是从底层开始将有10多层面积用作商业零售。

“由于163地块拿地成本太高，要达到理想的租金回报率，难度的确相当大。”这位参与前期规划的商业地产专业人士向记者透露，为了拉高平均租金水平，未来项目总体量的80%左右将用作零售商业面积，20%左右将用于写字楼。由于地块面积有限，因此项目只能尽量向上、向下空间拓展，加上地铁上盖这一特性，对项目规划和定位提出了更高的要求。

该人士还向记者表示，由于项目成本较高，因此不论在内部硬件规划、人流动线设计等方面如何精益求精，就提升项目租金回报率来说，效果都相对有限。“唯一能够有所突破的，就是极力提升高层商业面积的利用价值和租金，唯有这样，才能实现整体租金水平的提升。”

一般而言，任何商业项目首层租金都是最高的，越往上租金越低，人气和商家营业额也越差。“包括恒隆广场这样成功的商业地产项目，3楼以上面积的租金比底层低很多。”这位专业人士告诉记者，要提升高层商业面积的租金价格，怎样把人流以最快的速度送往高区是最重要的。因此苏宁项目最值得借鉴的，就是安装多级直达自动扶梯，可以将人流从底层直接送往高区。通常，最具人气、最优质的零售商业品牌都会占据首层最佳位置，在163地块项目中，可能会打破这种传统的商户组合，将一些优质品牌挪至高区，并通过多级直达自动扶梯带动高层商业面积的人气，以此提升租金。据记者了解，这样的商业地产项目规划目前在上海甚至大陆地区都尚未出现，但在香港已不鲜见。

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