地产行业集中速度加快 万科龙头投资价值凸显

行业集中度加速

在去年从“中国故事”到“中国神话”的全国性升华中，地产行业也发动了亢奋行情，2007年全国商品房销售额月平均涨幅41%，2004-2006年月均涨幅30%。

在市场本身和政策外力的作用下，经过2007年四季度开始至今的量价调整后，成交量和房价所代表的行业景气将持续，但增速将趋于温和。

当商品房作为资源和资产价格的光环消退后，作为消费品的价格将会回应人口红利下的居住需求，这是成交量和房价理性回归后的支撑底线。

中国目前有大约2亿人向城市迁徙，占总人口大约12%，而且以每年1500万人的规模在增加，每年迁徙人口中有7％-28％成为房地产市场的新潜在客户来源。

美国婴儿潮一代决定房地产市场进程整整30年，其中成为经济、社会支柱后的第二次置业需求就占了10年。中国1962-1975年第一次“婴儿潮”总人口3.7亿人；1981-1991年第二次“婴儿潮”总人口2.5亿人。进入结婚置业高峰期的“80后”小婴儿潮成员已成为2008年自主性消费需求增长的生力军，婚房旺销和中小户型成交比例大幅上升可以说明。例如：北京90平米一手新房成交量从原来的不足15%上升到今年的25%以上；上海则从不足20%上升到35%以上。

房地产行业历来是一个多个利益相关者充分博弈的场所，在做行业的中长期前景判断时，不应忽视购房者、开发商、地方政府、中央政府、外资等所有参与者的目标函数和行为。从更为短期的下半年来说，虽然汶川大地震、越南金融危机等连续外生事件使得成交量恢复增长的速度和见底止跌的时间受到影响，但3月末以来的销售回暖趋势有望持续。

行业集中速度

我们的测算结果表明，假设2008年商业房销售额和开发商拿地支出的增速均同比下降10%，则行业资金概算缺口7100亿元，其他参数不变则只要商品房销售额同比增长14%，资金供求基本平衡。资金缺口对行业销售额的敏感性充分表明，就公司个体来说，夺取更多市场份额，加快行业集中速度是解决资金紧张的有效途径；客观上政府调控政策也有利于优势企业成长，具备规模优势的龙头企业显然处于更有利的位置上。

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