“写字楼市场需求的下滑”才是经济周期衰退的标志

写字楼作为生产要素，它的需求反映了宏观经济中微观基础的活跃程度，也就是产业中企业的扩张与收缩。

企业的扩张与收缩、固定资产的投资是宏观经济投资需求的主要表现。经济的周期性上升，伴随着投资需求的增加，通过投资与消费相互作用的加速效应与乘数效应，使总需求呈现出级数上升。这是宏观经济周期性上升的主要表现。

反过来说，经济周期性下调必然也伴随着投资需求的级数下降，其首要特征是作为宏观经济微观基础的企业投资出现大范围的收缩。在此情况下，写字楼作为企业的生产要素将首先出现需求的明显下降趋势。

也就是说，作为生产要素的写字楼相对于住宅来说，对于宏观经济的周期性调整具有更强的敏感性。在开发投资过剩情况下，写字楼市场出现的需求下降才是宏观经济开始周期性下调的标志。

香港的几次经济危机都有类似的情况。

从上海的写字楼市场来看，虽然核心CBD和非核心区未来供应量都可能出现过剩，但仅就目前来看，需求仍然旺盛，不管核心区甲级写字楼的租赁市场还是非核心区的销售市场，都没有出现需求整体下降的趋势。

近期，劲霸男装以接近30000元/平方米的价格购买了仍处于开发初期的长风生态商务区汇银铭尊项目的整栋，以及东亚银行以55000元/平方米的价格购买高宝金融10个楼面的情况，都反映了这样一个市场状况。

从外部环境来看，虽然欧美有次贷危机、东南亚有越南经济危机，但我们的香港市场仍然保持着良好的上升走势。

因此，可以认为目前出现的住宅市场的下滑，以及股票市场的波动，仍然尚不足以说明宏观经济开始出现周期性调整了。很有可能仍然是政策强制性干扰下的短期反映，在一段时间的消化以后，仍然不排除住宅市场出现迅速反弹的可能。

而真正的经济周期性衰退，则还是要等到写字楼市场需求出现明显的下降趋势之后！

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