巨厦风云之——大并购

静安寺

李超人套利21亿

2008年5月16日晚上，李嘉诚旗下的和记港陆（0715.HK）发布公告称，以现金代价相当于人民币44.38亿元的总价，将长乐路989号的世纪商贸广场出售给一家叫做亚太置地的外资公司的联属公司——ＨａｗＫｗｉｎｄＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓＬｉｍｉｔｅｄ，这一总价创下上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。

世纪商贸广场是一幢40层高的写字楼，总楼面面积9.83万平方米（包括204个车位），是李嘉诚的长和系在上海开发的地标性写字楼，从2004年7月开始对外出租，目前已接近全部租出。世纪商贸广场一开始由长实与和黄各持有50％权益，2005年11月，同属李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆宣布斥资3亿美元向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场，“作为长期投资及房产租赁的用途。”和记港陆此前已经在上海持有位于西藏路延安路口的港陆广场和港陆黄浦中心，购入世纪商贸广场，使得和记港陆“在上海的写字楼持有组合进一步得到了扩大。”

今年5月，在世纪商贸广场被注入和记港陆２年半之后，却以44.38亿元的高价出售，和记港陆在公告表示，其董事认为“出售事项为集团带来良好机会，争取合理回报。”——出售世纪商贸广场的预期收益估计约21亿港元。

交易完成后，亚太置地将取代和记港陆，持有世纪商贸广场的100％权益。

记者在亚太置地官方网站上查得，亚太置地1993年成立于香港，主要股东是鼎鼎大名的施罗德集团。1997年，亚太置地开始跨入日本东京的商用房地产市场，其目前持有的资产也以日本的零售业房地产和办公大楼为主。除香港、日本外，亚太置地近期开始积极拓展美国与亚洲（上海、首尔等）的房地产投资业务。

以世纪商贸广场9.83万平方米的建筑面积计算，这次整购单价约4.51万元/平方米，结合其所在地段上海静安寺附近的写字楼租金水平，这样的收购单价无疑是“扼到了喉咙口”——假设亚太置地预期的年租回报为8%％，那么，即使以其100％满租计，租金必须高达约10元/平方米/天的水平（约1.42美元/平方米/天）。虽然以目前世纪商贸广场的出租现状，租金已经达到此等水平，但长期维持100％的满租状况并不现实。所以，亚太置地无疑将投资回报的目标定位于租金水平的升值前景，但是，在可以预期的未来，世纪商贸广场的租金涨幅可能有限，因为上海静安寺将是未来几年新建甲级写字楼集中上市的区域，包括越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等，无一不是高规划、高水平的甲级写字楼，如此大面积的写字楼集中上市，可能抑制租金的上涨，而且，以产品而言，建成三四年的世纪商贸广场与即将建成上市的诸多竞争大楼相比，亦并无竞争优势。

所以，在这项交易中，李嘉诚无疑是最大的赢家，至少从表面看来，这是一个典型的高位套现交易——成交价已经达到经营可行的极限高度。

前言：巨厦风云

第一章：大并购

第二章：齐亮相

第三章：趁势启动

第四章：打开蓝图

第五章：不断叫卖