国有性质商铺投资价值不可忽视

引语

综观这6年来的商铺市场，有两点特征相当明显：首先是市场总体商铺供应量不断创新高，同时销量也不断攀升;其次，传统意义的商铺投资已经发生变化，商铺投资已不仅仅局限于商业街或商圈范畴，商铺的地域范围已经扩大，投资者的选择余地也更大。

但是，很多投资者了解的商铺可能仅是目前四处可见的商品房性质的商铺。事实上，市场还有许多其他性质的商铺，由此所带来的运作方式和投资回报也是不尽相同的。了解商铺的权属性质已是商铺投资人士的必修一课。

“直管公房”商铺

何谓“直管公房”商铺?

由于历史的原因，上海很多商铺目前为止的产权仍然属于国家所有，这部分物业由以前的房管所现在的物业管理公司代为行使产权人的管理职责，称为“直管公房”商铺。

早在商铺投资热潮还没有掀起的时候，上海的商铺大部分都是“直管公房”商铺，而真正享有这部分商铺支配权的却不是房管所，而是使用权人。一般这部分商铺的产证在房管所，使用权人拥有一张与房管所的5年或者10年甚至于无期限的租赁协议，俗称“白卡”，无论合同期限多久，使用权人都可以获得续租，所缴纳的租金仅是市场租金的几十分之一，同时，使用权人拥有该商铺的转租权和使用权。其实这和以前的福利分房的性质是相同的，除非使用权人死亡或者企业注销，不然，使用权人总归可以使用该商铺的。使用权人交给房管所的是“原房租”，如果他要租赁该商铺，则需要缴纳的就是“原房租+协议房租”，协议房租为原房租的“一到九倍”，也就是说，使用权人出租商铺所需要缴纳的费用就是原房租的10倍。而大多数“直管公房”商铺的地理位置都比较好，在原先的成熟商圈为多。

“直管公房”利润可观

虽然这几年由于城市建设“直管公房”商铺拆迁了一部分，但仍然占据着很多大商圈的核心位置，所缴纳的协议房租与之所能获得的租金收益相比是微不足道的。而且，一旦面临动拆迁，使用权人还能够获得可观的动拆迁补偿，如果使用权人想要买下商铺的产权，他所要付出的只是市场价的一小部分，这和当初居民买自住房屋的产权是一样的。这部分商铺的使用权人大多数属于原先的国有企业，以前企业与房子都是国家的，都是行政划拨的方式取得的，因此，实际出售价格与市场价值是脱轨的。

近几年，由于企业转轨改制，“直管公房”商铺有相当大的比例流入个人或者集体手中，逐渐进入市场交易，如果撇开动拆迁的风险，这部分商铺仍有很高的市场价值，但售价一般都低于市场价格，如果有这样的投资渠道的话，或许可以捡到一个大便宜。昌里路、历城路口的原可颂坊就是其中的代表案例，当年的小业主通过购买产权的方式，以极低的价格拿到了商铺的产权，而当时的租赁价格已经非常高，据说仅仅4、5年的租金就使小业主的投资资金完全回笼了。当然，这时候出售方必须买下商铺的产权方可出售，之后，这部分商铺将不再缴纳协议房租，而是将缴纳房产税和相关税费，即使如此，较低的买卖价格和较好的品质仍然会对投资者有不小的吸引力。