高力国际周晓骏骅：郊区化办公发展空间很大

2008年7月18日，《北京商用物业投资指南》白皮书在北京举行隆重的首发仪式。在北京商用行业多位专家和业内资深人士的大力支持下，经过搜房商用团队3个月的苦心经营，《白皮书》终于和大家见面了。发布上还同时举办了“写字楼价值重估”主题论坛。以下为：高力国际写字楼部高级经理周晓骏骅在本次论坛上的演讲。

《北京商用物业投资指南》白皮书发布专题

高力国际写字楼部高级经理周晓骏骅

刚才几位在谈到，从各个角度谈写字楼的问题，刚刚我们听到了开发商的角度，也听到了设计师的心声，目前写字楼价格，从表面上我们看到不如住宅价格那么强劲，甚至很多开发商可能在类似区域中，由于投资回报问题，不得不做一些选择。今天主题实际是写字楼发展可持续问题，我来自于高力国际，是房地产顾问公司。从使用方连锁到买法上，可能联动到设计师、建造者，这是整个大循环。从使用者来看待这个问题，实际现在是这样，不同类型房地产所关注的客户和需求不一样，写字楼关注的客户和住宅关注的客户不太一样。就拿刚才举的例子，像亦庄这个区域，一方面我们看到，如果从居住的角度看，如果能够满足低密度，而且交通发展也很明显，京津第二高速也开通了，亦庄十年前给我们的感觉与现在相比完全不一样。对于住宅相比，可能价格觉得很合适，但是写字楼就不尽人意。

刚才说到几个商业区域，CBD、中关村、东二环区域等，我再扩展一下，母线北京市真正商业写字楼物业比较集中的，除了刚才说的几个区域外，还包括现在发展比较迅猛的望京九仙浇等地，写字楼关注客户的群体正越来越细化。恩以前一些区域，十年前进入北京的企业，最早可能去离使馆比较近的区域，后来随着不断发展，需求相当细了，几年前CBD刚刚形成概念时，CBD是各种企业都有，现在我们看到摩托罗拉搬出去了，也看到大型企业追逐的是在低成本下更加环保、人文、高效。

说亦庄的时候，亦庄是典型区域，十年前从工业发展起来的，就是写字楼现在发展有点尴尬，亦庄开发模式是能够促进本地就业，给当地政府税收看，从直接交易角度看地价非常低，但是长期发展来看交易是值的。这样评估标准和住宅标准就不一样。在工业写字楼招商过程中，这种评估方式就有区别。亦庄工业发展非陈发达，对于工业厂房租金和售价，近十年一直在涨，写字楼市场对于亦庄来说，亦庄从基础工业物业类型慢慢提升物业档次，比如靠近研发，靠近写字楼，甚至综合性的大型建筑，因为也在积极开展酒店、高档住宅或者商业配套，这就是把原来亦庄仅仅定为经济开发区，现在国家建设大亦庄概念，物流在开发，写字楼也在开发，住宅现在在那里更受欢迎，写字楼需要一定时间的培育。

我们探讨的是写字楼长期发展的可持续性概念，我认为可持续性这个话题绝对是可持续的话题，我们设计师角度也在关注绿色环保，从任何历史时期和地理区域内，我们看到的都是经济发展的阶段、模式和它环保方面有冲突，也有融合过程，前几年如果谈环保更加没有人关注，而当今还发达国家相比意识还不够，但是可喜的看到越来越多的人关注这方面。我们自己就有一家国外企业考虑在机场附近建设自己企业的独栋，提出的标准是一定要环保、绿色、节能、高科技、高效，还要有特点。这种概念非常前卫，想作为展示自己企业先进科技性的标志，而这与现在市场产生很大的距离，但是我们也看到，随着金融系统的出现，我们可以锁定在这方面，因为金融后台是密度比较低，价格成本也不高，距离城市聚集区相对较远，但是它的容积率、绿化率完全有别于CBD商务圈，我们找到这个契合点再去谈会发现很容易。

所以说并不是没有解决方案，只不过我们确实看到了开发时代和需求，需求其实刺激了开发以及政策往好的方面发展，这也是可喜的现象。谢谢大家！