商业地产是风筝 收益率就是那根线

清华大学继续教育学院商业地产主讲 姜新国

经济危机影响已到 开发商现金控制紧

姜老师刚从温州风尘仆仆地回来，谈到目前经济危机对中国房地产市场的影响时，姜老师坦言从市场的迹象来看，这种影响已经显现了。“前阶段，我在广州、深圳等城市做调研，因为广东是中国经济对外的一个窗口，也是最早的外向型经济的城市，对于外界信息的敏感度也比较强，所以受到世界金融危机的影响的反应比较快。当时，我接触了当地的很多开发商，他们对于市场有些迟疑。相对于前两年来说，他们对于资金的控制也比较严，不太敢有什么大动作。”从这样的情况来说，至少金融危机已经威吓到了很多开发商，尤其在资金链本身流通就不是很通畅的情况下。从市场经济的角度来看，无论是开发商还是投资者，甚至是政府都是其中的参与者，而政府无疑是市场的龙头。

商业地产是系着线的风筝 收益率是标准

姜老师用放风筝来比喻商业地产和住宅的区别：“住宅市场是一个没有线的风筝，商业地产是有线的风筝。住宅市场没有收益率作支撑。而商业地产有收益率。举例来说，上海的收益率是8%到12%，如果一个商业地产项目宣称它的收益率有15%，那大家一定会产生怀疑。”目前，市场都是根据收益率给商业地产定价。也就是说，根据这个地段的租金多少，在比较项目具体的位置进行比较和修正，定出一个合理的价格。“收益率就像风筝的线，风筝飞得太高了，会把它拉下来;太低了，会让他飞上去。”姜老师说，同房价不一样，收益率是没有办法炒高的，因为租金才是商业地产的本质，这是商家和物业持有人“摩”出来的，是双方互相妥协的结果，是真实的价值。