大话地产139期：探寻蓝天大厦开盘即销售80%之谜

楼国权：首先非常欢迎大家来到搜房的大话地产，今天是139期。我是楼国权，我首先介绍一下嘉宾，这位是上海写字楼大陆，这位是我们的赵琳女士，这位是我们的中国指数研究院钟宇，另一位是上海全佳房地产经济有限公司上海全斯美德业务顾问有限公司张红女士和戴鹭女士，还有蓝天大厦销售主管马春宏。今天我们探讨的主题就是办公楼。无论从研究的角度，或者专业的角度，或者媒体的角度，我们一起探讨一下以蓝天大厦为案例。首先我们请钟宇谈一下，因为他是长期做商业研究，尤其对上海这块研究的比较深。下面我们在请钟宇就蓝天这块谈一下。

钟宇：最近这一周大家都看到整个写字楼市场都有下滑，而且比较多的报道说供应量巨增，这肯定有经济的影响，而且现在这种危机已经开始蔓延了。

我们旁边就有这样的情况，很多企业运作日子都过的不是特别好，实际上他们要面临着压缩成本，这样变化的直接原因，可能就会导致写字楼市场的租金变化。特别是最近大家关注的陆家嘴租金的下滑。实际上这是一个大的面，因为具体的市场情况，我们要具体分析。我们在之前也做过简单的研究。

第一个现在上海的写字楼市场细分越来越明显。它明显主要体现在板块功能划分，还有对于写字楼功能定位方面。以前写字楼的概念非常广泛，现在我们强调的是我是为什么服务的，我的定位是什么。现在我们看到最近新起的许多产业，从而使我们的办公需求越来越多样化了。尤其是张江地区的办公楼有很多国际型的企业，这是写字楼市场的细分，同时在这个细分过程里面，对区域的划分也在有非常明显的迹象，原来是内环是服务业为主，内环和中环之间可能是服务业，外围是制造业。

现在我们开始看到，我们写字楼肯定离不开企业的变化，现在企业的变化有几点。一个是，就上海本身来说，江浙或者全国一些企业是进入上海，这里有一个非常明显的特征。前一段时间上海市政府花了很多力度招商引资的。去年大家也知道出现了江浙企业倒退的现象，之后我们上海政府做了很多招商的工作。这个是我们容易忽略，他们对于办公楼的需求是非常大的，但是这一块是中资的企业。中资企业的需要是什么地方？这是一个，我们知道企业有一块。还有一块，就是外资的企业，有一块数据我想跟大家分享一下。我们调查的一下，上海从04年到07年外资注册数量3万多到06年增长到4.5万多家，07年依然保持近4万多家。就是说它的注册数量非常多，这样的数量决定了我们的需求。所以我刚才说有两大块，一个是我们政府的做的一些工作，对于我们国内的一些企业，还有一些外资的企业，他们看好上海的城市的国际地位。我想这个数字完全可以反映这个特性。

现在我们看到目前的现状，或者我们媒体报道租金的下跌，我想这里媒体有一个片面的观点。他们是把上海超甲级的情况当做整个上海的情况。这种写字楼只要有一定的波动，就感觉波动非常大了，如果把它放在整个上海写字楼来看，或许情况就不一样了。我们这里也有一个数字，的确在静安和浦东这两块有下跌，下跌的原因非常清晰，这两个地方都是超甲级写字楼，比如环球金融中心，越洋广场等等。但是我们同时看到在长宁，黄浦，五角场最近的价格水平并没有发生太大的变化，甚至是还有调整的。因为这些区域的确是超五星，还有一点这些写字楼面向的客群，他们已经吸纳从顶级写字楼过来的一些企业。所以我觉得目前媒体上对市场的报道，我觉得还是要区别对待。

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