2007年浦东新区写字楼市场回顾--供应偏少需求旺盛

浦东新区写字楼市场总存量

截至07年年底，浦东写字楼总存量达到600万平方米左右，图表1、图表2显示其具体分布：小陆家嘴写字楼市场存量占浦东新区总存量的32%，高达176万平方米;而张扬路沿线以它独特的地理位置，即紧靠陆家嘴金融区，以存量面积达132万平方米，占浦东市场的23%份额，居第二位;竹园商贸区、金桥开发区分别居第三、第四位。

2007年第四季度供给

浦东新区07年第四季度写字楼新增供给量较少，从图表3可以看出，仅有小陆家嘴、金桥开发区及塘桥有新增供给，而每个区域也分别仅有一个楼盘，小陆家嘴为位于陆家嘴D3-5地块的渣打银行大厦，供应面积为44000平方米，而金桥开发区的项目为禹洲金桥国际大厦，供应面积为45585平方米，另外还有塘桥的东旅大厦，供应面积为11747平米。

浦东新区各商圈租金分析

近几年，在上海经济高速发展带动下，上海写字楼市场进入高速增长期，其中浦东新区小陆家嘴及周边区域租金增长效果更为显著，小陆家嘴以平均8.25元/天/平方米价格居于首位，而竹园商贸区以平均4.56元/天/平方米价格位于第二，张扬路沿线写字楼紧跟其后。

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浦东新区各商圈出租率分析

由于07年浦东新区写字楼新增供应量偏少，而需求却依然旺盛，导致浦东写字楼出租率一路攀升，空置率达到空前的低水平;图表5显示，小陆家嘴、张扬路沿线、竹园商贸区写字楼市场出租率都保持在97%以上。

浦东新区现有租户租用面积分析

由于外资银行进驻上海的热情持续升温， 小陆家嘴作为金融中心的地位凸显，陆家嘴多个甲级写字楼均出现大面积的租赁成交，而小型咨询、服务公司依然大量存在，出租面积200平米以下的公司数量以64%的市场份额居首，200-500平米以25%的市场份额紧跟其后，居第二位;而出租面积在500-1000平方米及1000平米以上的公司也达到了11%。

项目分析—浦发大厦行业定位分析

从图表6可以看出，浦发大厦的行业分 布是以服务、贸易及金融行业为中心，其他行业为辅;服务业以30%领先第一位，紧跟其次的是贸易、金融以24%、16%位于第二、第三位，除此之外，制造业也分布也比较集中。

浦东新区写字楼市场总结

07年浦东写字楼走势依然强劲。由于供应量有限，而受众多跨国企业，尤其是金融机构扩张的推动，写字楼需求十分旺盛。特别是作为上海乃至全国金融中心的小陆家嘴，写字楼缺口十分明显，几乎所有写字楼都处于满租状态之中，出现了租赁排队的现象;由于供不应求，使得小陆家嘴写字楼的租金水平也不断上涨。08年浦东有将近60万平米的写字楼供应，或许会抑制今年租金上扬过快的趋势。

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