楼板价67000元/平米 南京路163地块启动前期规划

除了单价创下新高，163地块的总价也逼近了和记黄埔在2005年拿下东陆家嘴竹园商贸区地块时的成交价——45.6亿元。此价格创下了上海土地拍卖市场的最高价格，并且至今仍然保持无出其右纪录。

天价拿地给坊间带来的是一声惊叹，给苏宁留下的却是一个难题。楼板价67000元/平方米，加上正常的建设成本，南京东路163地块项目每平方米产品成本接近10万元。按照商业项目一般的年回报率要求10%左右计算，该项目未来平均租金水平应达到10000元/平方米/年，也就是27元/平方米/天。这样的租金要求在上海对于任何一个商业项目来说，都不能不称之为一个巨大的挑战。

初次试水面临难题

根据戴德梁行2008年一季度的市场报告数据显示，今年一季度上海高档商圈的零售类物业的整体租金较2007年四季度上升2.5%，达到50.2元/平方米/天（有效面积租金），按照商业项目60%有效率计算，上海像南京西路这样的“高档商圈”平均每平方米建筑面积租金已经30元/天；戴德梁行的报告同时显示，同期上海甲级写字楼平均租金报价达到8.98元/平方米/天，比上季度降低1%。而核心中央商务区甲级写字楼有效面积租金为12.2元/平方米/天，按照写字楼一般得房率70%左右计算，平均每平方米建筑面积的租金则为8.5元/天。很明显，南京东路163地块未来所造综合商业项目，要得到理想的租金收益率，只能扩大零售商业部分的面积，缩小写字楼部分面积。

记者发现，即使整个项目被建成100%的零售商业物业，期望中27元/平方米/天的“合格”租金水平也只能刚刚符合目前的市场现状。而根据规划要求，163地块项目还必须建有相当部分的写字楼物业。

此外，我们无法忽视这样一个现实——作为商业地产（第二主业）开发商，苏宁在规划、定位、建造、招商，后期经营、维护一个大型综合型商业物业方面，尚无任何成功的个案记录。而这样的记录恰恰关乎着一个项目招租、特别是高价招租时对于大业主的号召力。

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