“限外令”现松绑迹象 天津允许外资参与土地交易

在财税、信贷方面相继“松绑”之后，对于“限外”的监管开始在地方政府层面有所松动。为了吸引外资企业投资天津，天津市国土房管局日前对外表示，2009年境外投资者可通过用地预申请方式，参与天津国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌，外币保证金将接受美元、欧元、港币、日元四种中的一种。

业内人士向记者表示：“从还在执行的限制性政策来看，尚未公开明确松绑的‘限外’受关注程度很高。”

日前，天津市国土房管局公开表示，天津吸引外商投资企业直接参与土地交易。境外投资者可以进行用地预申请，即外商（包括国外或港澳台投资者）可向天津市国土房管局提出用地预申请。与此同时，外商可将外币汇入天津土地交易中心的外币保证金账户作用预申请保证金。这意味着天津在相关投资领域内的外币监管制度予以了“松绑”，这也是天津第一次明确公开鼓励境外投资者参与国有建设用地交易。

在外资参与投资中国房地产市场的过程中，如何协调“鸡”和“蛋”之间的先后次序，始终是无法解开的死结。

根据《外商投资项目核准暂行管理办法》，设立外资企业必须先向国家发改委进行项目审批，通过之后，再行向商务部申请批复才能成立。但取得项目的矛盾之处在于，按照相关土地市场支付方式规定，凡是竞买者只能用人民币作为竞买保证金以及出让款的支付方式。可根据国家外汇管理局规定，外资在未设立有法人的情况下，不能申请结售汇。也就是说，各项限外制度的相互作用，实质上将外资完全堵在了门外。

然而，根据此次天津市国土房管局的表态，外资在提出用地申请并汇入保证金之后，便可凭预申请审核凭证到相关部门申请设立证照有效期一年的房地产企业。这无疑将此前外资企业投资房地产过程中的“死循环”撕开了一个口子。

“在目前的市场形势下，政策日益宽松并不是新鲜事。”一位美资房地产基金负责人表示，由于各项外资监管政策之间相互交结，前两年已有地方政府暗自网开一面，设立外币专用保证金账号以提供方便。天津市国土房管局的表态，只是将这种操作模式予以了公开化。“虽然外资投资限制尚没有实质性松动，但外币的松绑迹象已经初现，从这一举动来看‘限外’可能也会在日后出现松绑。”

自2006年始，“限外”基调予以确立，并在2008年出现明显成效。根据仲量联行发布的第四季度市场回顾报告，2008年全年外资收购总额为160亿元人民币，比2007和2006年分别减少了26%和12%。对于“热钱”的政策限制，加上全球范围内信贷市场资金流动不畅，导致投资锐减。

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