直播实录：张江板块寻找最具投资价值写字楼

2009年7月23日下午14：00，以“大浦东研发核心区 世和中心引领全新生态型互动商务社区——2009寻找上海最具投资价值写字楼系列研讨”为主题的大话地产在国家开发银行大厦5楼搜房会议室举行，参会嘉宾有上海搜房网主编万久红女士，上海嘉频房产销售总监刘明明小姐，房地产时报主任梁志超老师，上海商报的主编徐跃明老师，还有来自搜房著名的博客单许昌先生以及中房指数研究院分析师曹欣怡小姐。

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直播实录：

与会嘉宾合影

会议主持人、搜房网上海公司主编 万久红女士

主持人：非常欢迎大家的到来，我们今天的主题是寻找2009上海最具投资价值的板块。大家非常关注张江高科，过去十几年发展的速度非常猛，因为有高科技园区创意产业，包括IT，因为有东方硅谷这个说法，所以特别受关注。有传言浦东主要行政区会往中心地带移，这样张江的受益面会更大。我们很高兴探讨这样的主题。到场的嘉宾有上海嘉频房产销售总监刘明明小姐，还有房地产时报主任梁志超。还有上海商报的主编徐跃明，对商业地产很有见道。还有来自搜房著名博客单许昌先生，还有中方指数研究院分析师曹欣怡小姐，欢迎大家的到来。我们今天非常高兴一起探讨这个主题，刚才开始前大家都非常关注这个板块，包括这个项目。现在还算比较新，大家了解不是很多，既然大家非常关注，我们先让刘小姐简单介绍一下你的项目。

上海嘉频房产 销售总监 刘明明小姐

刘明明：我们地处于张江高科技开发区，我们是集五星级酒店，甲级写字楼，还有独栋别墅。当时把几个建筑的形态结合在一起，我们主要是考虑目前这种类型的商业地产在张江板块没有，我们想打造一个张江独一无二的地标性建筑，而且我们的地理位置非常优越，近邻浦东国际机场，像上海的新国际博览中心大概在一刻钟左右，包括将来要建的迪士尼乐园，还有张江地铁二号线延伸站离我们非常近，无论是板块，还是建筑形态，还是地理位置都是理念比较前卫的商业地产项目。

我们项目首推的是艺术的特色，像我们有一个艺术中心，包括我们的主题规划公园，是一个非常大的面积，也是与我们著名雕塑作品会在里面，给我们的入住业主提供比较优越的办公环境。像一些写字楼，像陆家嘴，像虹桥板块与我们还是有一定区别的。张江列入国家级的园区，这就与其他园区有区别。包括南汇和浦东的并入，都是对我们很有利的条件。

主持人：对张江的概念，可能是高科技园区，包括以前属于张江政府自己也建了很多配套的。其实张江我们印象中可能在IT发展的很好，外面的公司参与的很少，他的市场化程度其实并不是很高。

刘明明：像张江我们这个板块原来是工业园区，作为成熟的工业园区我们的目标是集一些世界级的，包括国内的500强企业总部越来越多入住，伴随这种条件成熟，需求的相应配套就越来越高端，张江的现状这些高端的配套是没有的。然后我们想打造五星级的酒店，包括设备配置比较先进的会议室、宴会厅，一些高档的餐饮配套。我们也考虑到我们项目的酒店可以为我们以后入住的企业提供便捷的条件，我们也是希望高端企业入住到我们项目里面来，所以现在业主的选择上也有我们的一些初始条件。

主持人：我们今天的主题是最具投资价值的板块，你个人认为你这个项目，包括张江最核心的价值在什么地方？

刘明明：比如我们项目的品质是非常高端的，这是一个亮点之一。其次我们的地理位置，包括我们的建筑形态，也是我们的亮点之一，包括我们还有便捷的交通。我们项目虽然在高科技园区，园区的区域性的位置，但是我们所提供的价值远远超过这个界面。

房地产时报新闻部主任 梁志超老师

主持人：接下来请各位老师探讨这个板块，或者园区。确实产品的价值，包括未来的升值潜力很有价值。

梁志超：很有投资价值，2月份开始回暖，属于小阳春，5月份、6月份火热，我称作小阳春直接进入盛夏。我觉得从几个方面分析，第一个刚才你讲到大浦东的概念，市场上反映最激烈的是反映在住宅上，房价涨的最快的浦东的康桥地区，张江的反而停了一下，在这种情况下我觉得张江应该有一个后发优势。我们不唱高调，因为大家都非常理性，而且市场也是这样，我觉得这样情况下你看看什么地方有价值，我们讨论这个话题，这是一个方面。

上海商报地产周刊主编 徐跃明老师

主持人：我们现在写字楼关注度相对于其他产业住宅来说没那么快的热，这也是我们为什么要做事情，希望大家更加关注，确实有价值。徐老师对商业地产关注最多，有比较独到的见解。你怎么看待我们张江板块？包括对市场写字楼的方向？

徐跃明：首先刚刚梁老师的话我接下去，首先讲张江这个地段，我两个礼拜以前我手下的记者发了一篇文章，大浦东概念出来以后，南汇、周浦、康桥房价炒的很大，那时候正好有个汤臣豪园想开盘，我一听价格我就说这个价格太低了，当然后面他们封盘，他说每个业务员都有一大叠条子。改革开放以后开发浦东，前十年所有的钱扔在浦东新区，我们叫浦东新区，第一波投资热潮张江为止，浦东也好，川沙也好，南汇也好，第一波投资到张江为止，没有再往外延伸，也就是说张江是第一波浦东新区投资的受益者，而且是边缘边境。现在第二波投资过来，浦东有个重新定位，随着投资区域往外扩张，张江就变成一个中心地带，整个大新区大浦东的中心概念，这个我觉得张江目前在产业地产，或工业地产之外的这些商业、住宅、别墅都会有一个价值重估的过程。

主持人：我们觉得他有这样的优势。

徐跃明：应该是马上要拉平，甚至反超，因为他是属于第一波十年投资的一个成熟地段，或者受益地段。这是我想讲的第一个问题。

第二个，中国全国第一个不动产基金由张江外高桥跟金桥，把陆家嘴撇在外面，有三个国有大型企业，以工业地产为产品主体发行，虽然实验性很强，实际上融资多少不是一个很重要的问题，融资额不高。但是可以想见，对整个上海来说张江这样一个板块，或者房地产开发的区域，对上海整个产业，你刚刚说是IT，实际上张江最有名的应该是生物医药，也就是说上海一直在说的先进制造业，他还是要大力发展，因为再怎么经济转型，制造业的基础还是要，上海传统制造业已经一点一点外移衰弱，先进制造业要大力发展，否则完全靠新型的现代服务业，或者两个中心，三个中心是支撑不起这么庞大的上海，所以上海这边的产业支撑会在上海相当突出。而跟金桥比，因为金桥是出口，美国也我们知道出口加工业概念很差。张江的产业支撑是很具前景的东西。在张江这个地方你搞一个跟先进制造业，跟制药厂，跟研发中心互相依托的配套的东西，不管是酒店、写字楼、艺术中心、公园、商场，你去做配套，总归是有先发优势。

第三个我还是补充梁老师的话，我们跟搜房合作有一个杂志，叫《商业地产评论》，为什么现在写字楼这个时候行情不好凸显出来呢，是因为目前的住宅完完全全是房贷按揭拉动型的，超额货币发行以后银行过于宽松的货币政策，才发生5、6月份这一波猛涨。相对而言写字楼正好跟国际环境对接，国际涉外的公司比较差，所以写字楼行情就比较低迷。

当然也有人在这个时候，我们对开发商说是二级市场，对购房方来说他要考虑三级市场，写字楼的行业低迷一定要考虑以后  三级市场上套现的容易程度等问题。我认为在这个时候确确实实是超底，或者说是现在选择一个主流行情之外产品的时候。昨天上海所有报纸都在讲潘石屹到上海来要买写字楼，因为他在北京开发的是一个一个分割的卖的产品，所谓SOHO是卖的产品，但是他到上海来看重的东海广场是不能卖的，已经是甲级写字楼形态，定死的东西。他现在为什么这个时候进来呢，是有道理的，主流市场在突飞猛进，在狂飙的时候现在能够在一些次流产品上，非主流产品中能够寻找到一个中长期投资的产品最好，最合适的时候。当外需拉动了，当全球经济景气了，那个时候外国人进来开办事处，开公司，然后全社会有些创业热潮，然后涉外性企业过来，那时候写字楼的行情就不是现在这种模式。

我想对于适合这个产品来说，他现在主要面对市场的不是五星级酒店，也不是他的商场，是他的写字楼。我认为现在抓准定位，现在加强推广，也是一个比较好的时候。关键是操作师最重要的要求特性就是要理性，因为他面对的是专业投资者，我们面对的是客户，面对的是创业者，或者说是发展中的公司，这样一些跟住宅投资完全不一样。假如能够抓到一些投资者，一些机构投资，或者能够中长期看好写字楼的人还是有必要的。

最后我总结，实际上从去年下半年到今年上半年甲级写字楼一直下滑，但是到今年5月份开始已经有两个五大行成员发布报告说，下半年浦东地区的甲级写字楼复苏了，空置率要下降，然后租金会起稳或上升，因为两个中心加上所有外国企业，他不愿意放弃中国市场的心理，导致浦东地区的写字楼市场可能会复苏。所以这也是对世和的产品来说是利好。

中房指数研究院分析师 曹欣怡小姐

主持人：我们应该说中国指数研究院，对数据曹欣怡是不是有数据和大家分享？

曹欣怡：张江从90年代发展到现在，他在交通跟区域的环境上都有大幅的提升。从近几年的发展来看，张江高科技园区发展速度要快于外围区域，他引领的能力非常强。长期来看园区内的主导产业，像软件开发、生物医药、金融信息等产业都受到政策利好的促进，因此前途光明。

另外，园区现在的管理模式也已经从扁平化向金字塔这种类型开始转型。张江高科技园区处在金字塔的顶端，优质的资源将持续在这个区域集中，所以园区未来的发展前景非常乐观。

搜房网著名博友 单许昌先生

主持人：我觉得张江从国家每年都有大量的投资，特别是徐老师提到的先进制造业也有很强的优势。下面单许昌先生给大家分享一下。

单许昌：其实这一轮行情我预测到了，我在08年的时候预测到了，我说09年的1季度肯定是住宅市场的底部，09年的年底是商业地产的低谷。为什么这样说呢？这是有根据的，当时国家政策已经扫撇了07年打压房地产的道路了。当时四万亿政策已经开始出台，资本的推动下，特别是当时我看到很多媒体都在说一件事情，说地方政府已经没钱了，地方政府没钱了肯定要搞土地财政，因为其他产业根本就不行，在这种情况下拉动房地产。我觉得商业地产什么时候能起稳？我觉得在住宅市场上触底之后的6个月到9个月之间。也就是说我们上海市场触底去年年底，现在离商业地产的复苏我乐观一点，特别是住宅市场，特别是写字楼，写字楼实际上跟企业，特别商业环境密切挂钩。我们现在起来的只是一些股市，一些楼市。我觉得真正的实体经济的投资还不是很多，因为现在越生产亏的越很，还是一个道理，实体经济真的还没有走出低谷。

在上海来讲市场很少有往下走，这是有根据的。在今年1季度的时候上海GDP是全国倒数第三位，就是因为房地产市场非常低迷，虽然说我们中国经济受到金融危机的冲击不是很严重，但是上海受到金融危机的冲击很严重。今年2季度房地产市场起来之后，带动了整个上海经济的复苏。特别是上海市财政也比较好过一点，这一轮房地产兴起。

主持人：这一波热潮上半年刚性需求，08年底大家好多都不敢买房，春天的时候大家刚性需求比较多，后来大家觉得感觉机会越来越多，慢慢投资者也介入这一块，理性的还在寻找机会。在寻找机会的时候，我们也在想怎么追最好的机会，就像在股市很火热的时候我们寻找一个蓝筹股，或者是有更好的没被发现的一个，我们也在寻找这样的板块或者这样的项目。

我们刚才经过简单的聊天，对张江板块的价值大家比较认可，确实有很先天的优势，第一个是国家比较重视，第二大的布局方面都受到益，再一个大家都有这样的需求。过去张江更多在工业用地，包括建很多园区，但是大量的人群他们的需求还是没有得到很好的释放，张江整体来说配套还是不够完善。大家觉得工作的地方，下班就走掉了，娱乐也不太完善。

另外大的方面来说写字楼慢慢会迎来比较好的机会，前期一直在跌，现在正在复苏。张江怎么让更多人知道，包括针对适合这项目，刚才徐老师给了点意见，梁老师你觉得有些什么好的建议，张江让更多人了解的价值？包括对世和有什么见解？

梁志超：你现在看商业市场，一个是看他的需求，很多500强的企业，很多跨国公司这方面需求有。我们现在需求，一个是投资，一个是内需，出口还是小。确切来说我们对办公楼的市场比较谨慎，住宅很好讲，2月份到现在原先的刚性需求，4月份开始是改善性需求，5月份开始出现了投资性需求。前一天看东方早报写，那个标题是楼市主义是炒房团。如果把他定位于住宅的话肯定是错，从现在整个住宅市场来讲，我觉得消费型的居住型的改善型都上去了，包括陆家嘴滨海都上去了。大家都说中国的住宅市场，某种程度上和国际金融危机，中国的人口中国的居住是一种极大的需求。但是办公楼不一样，受到很多方面的制约。我觉得这个项目作为现在推出市场，带有自己独特理念的项目，有些东西我们可以考虑。

刘明明：我们这个有点类似于购物中心的理念，是集购物、休闲、娱乐综合性的概念，我们商业引用了购物中心的延伸理念，把它融入到商务的办公领域。我今天看到两位专家，我想听听梁老师有什么更好的建议给我们。

梁志超：搜房什么时候组织我们去看。

主持人：昨天开盘的是吧，效果还不错。介绍一下包括哪些人在买？这是我们比较关心的，包括这些专家都可以给你出谋划策。

刘明明：我们原定于7月下旬，因为我们有一个艺术展，时间有冲突，所以到21号正式开盘，我们开盘当天销售情况还是蛮好的。中小型的企业，包括IT的，因为我们地理位置离浦东国际机场非常近，包括轨道交通，首先业主考虑交通便利，他为了员工上下班，包括以后出行是不是更为便利，这是他首要考虑的因素之一。

其次就是商业配套，包括员工餐厅，像生活方面的配套，这些我们都能满足。包括周边的三期工程已经陆陆续续逐渐地完善起来。以后我们这个区域就将形成一个比较有规模化的商务区域的点。张江路比较特殊，像张江高可歌园区以北全部是住宅区，然后以东是企业，相隔的距离非常近，就会吸引更多的人到这个地方，也就是一个人气聚集。

梁志超：你介绍一下产品形态？

刘明明：我们目前开盘的是高层写字楼。

梁志超：纯写字楼？

刘明明：对，一套一套的小单元分割，我们是从100平方开始到2000方。

徐跃明：是不是纯写字楼，没有卫生间？

刘明明：有的，每一个层有两个。

徐跃明：楼层卫生间，没有套房。

刘明明：单独的，没有套房。

徐跃明：不是SOHO，是纯写字楼。

刘明明：对，纯写字楼。我们这个物业是一个甲级的纯写字楼，我们郑总把他艺术的理念融入到里面去，目前大家的反映还不错。

主持人：价格怎么样？

刘明明：价格是1万5到1万9之间。

主持人：现在确实市场还是倒挂的，写字楼和住宅市场还是倒挂的。

单许昌：一开始的时候就已经倒挂  ，一开始的时候住宅往下走的时候商业地产往上走。

主持人：徐老师商业应该比住宅的价格高一点？

徐跃明：实际上现在一方面区级政府商业地块比较便宜拿出来，在开发商这里竞争，但是他很重视区的政府对商业地块的重视，因为他收益以后长期吸引人。但是在这样大背景下，上海商业地块在进入比较方便的情况下，通过一定的运作，就像潘石屹的SOHO，上海卖的好的都是能住的，比如九亭青年城，佘山什么酒店三百万卖掉了，这种产品类住宅，我们叫类住宅。

主持人：实际上还是住，不是办公。

徐跃明：购房者进入门槛很低，小房型。进入门槛低以后水电煤用商业收费也比较低。另外张江是属于中心城区，在上海很多外围区域土地出让方还可以放一点政策，搭搭阁楼。我对这种产品有一定的研究，现在做纯写字楼很好，比如中华企业，他在静安寺都有，静安寺开盘3万多，那边住宅早就5、6万，就是上海宾馆对面，这么好的地方3万，现在卖的速度很慢。纯写字楼是挑担子的活，很不容易，因为他面对的是比较专业的，比较类似于机构的投资者，或者自用者。

主持人：纯粹想投机的肯定是没有人选择这样的产品。

徐跃明：今天这个形势来说，假如这个世和他要把这个产品卖的好，我觉得是不是这几个方面要动动脑筋。我刚刚说第一个是银行  贷款泛滥，你去申请他不给你，你买地50套房也是七折，随便你买多少套房，全部买房也是七折，这是第一个银行房贷比较宽松，购房者有这个能力，首付也降的比较低，这是我们现在楼市疯狂的第一个元素要素。

第二个要素我认为更重要，就是所谓的通胀预期。作为纯写字楼的出售方，银行对这种产品40%首付，没办法和你讨价还价的，而且优惠利率我不知道给不给，应该是不给。因为打七折本身是支持居民消费。

主持人：有的要加10%。

徐跃明：我认为像这种产品要卖的好的话两个出路，一个出路，他的老板是艺术家，普遍都比较穷，上海大量的创意园区针对艺术家的，头发很长，然后现钞比较少。我认为你抓住特定客户，因为规模也不是很大，十万平方米的项目一个酒店就占到四万多了，商场一万多，那写字楼就三五万，也就是说套数不多，这种情况下特定客户，特定客户有很光荣的一个榜样，就是戴志康正大，在08年楼市最差的时候浦东绵阳的一栋楼4万块不到一点点几天就卖完了，08年没有人买房的时候他全卖完了，他有号召力，全部是小的投资机构，基金、私募，上海的私募全部集中过去。你在张江比如说是药商，或者说是台湾的集成电路上，那种特定客户你抓得住的没话说，一共才这么百来套写字楼，比较容易销售。

刘明明：差不多是要这个价，因为我们还是要把世和打造成高端产品。我们目标客户就是已经成熟的中型和大型的企业，所以我们还是有一定区别的。

主持人：昨天开盘，你们有什么典型？

刘明明：我们目前主要谈的大客户都是一些保险类的行业，包括金融类行业，还有教育类行业比较多。

主持人：保险类、金融类，应该不是你最有优势的，保险我记得陆家嘴这里。

徐跃明：陆家嘴使用成本太高，虽然租金跌到6块多，但是物业管理费25块一个月，然后进去动个小指都要钱的，什么东西都要钱，你进了门就要钱，一般民营的私募的保险金融机构他陆家嘴进不了，太多了。我们杂志上一直举一个案例，一个公司20个人，这个老板说我一年拼了老命做，就赚了200万盈利，陆家嘴我要交160万房租费，我为这个房东打工。我刚刚说的意思是，高端不是靠你的定价来做起高门槛，定价高树起高端门槛的同时，你要想办法给你的用户客户降低门槛，比如物业管理费可以定20块一个月，但是你可以先收三分之一再说，这里是20块一个月的物业管理费，只不过因为我买这个房子所以可以交8块钱。我的目的是保值，因为通货膨胀要来了，以后石油要15块一升，我吃不消，所以我先买一套房顶在那里。前面收益周期没有过完之前，成本要降下来，所以你要给他免息贷款，给他物业管理费降下来，这都是有针对性的。

刘明明：我觉得这个建议还是有一定的优点，毕竟是从市场出发。

主持人：你们这个园区后面还有花园式办公，专门独栋的。

刘明明：对，18栋。

主持人：还没有开始做，准备先让大家有印象，我根据你的需求做，还是怎么样？

刘明明：没有。

徐跃明：只能整栋卖，应该是这个意思。

刘明明：我们有意大利的一位设计师，他以前做过金茂大厦的设计师为我们做的，为我们量身打造的产品，我们是精装。写字楼内部是一般装修，但是公共区域是精装修。小的独栋面积是从1000方开始到3000方都有，2000、3000都有。

梁志超：里面的配套怎么样？

刘明明：是地下一层，地下四层，地下一层有车库，包括员工更衣室全部做在地下室的位置。一楼是公司前台，接待区。二楼和三楼是办公区域，四楼样板房做的是总裁办公室，然后在顶楼我们可以为业主提供顶楼露台，室外木地板，这样可以为我们的入住业主提供一个商务洽谈，或者休闲的区域，因为面积比较大，一个标准层的面积给我们业主，而且这是我们赠送的，而且楼上有配套的茶水间，以后一些商业派对提供便利的条件。

主持人：我大概看了你们公司，嘉频有什么背景？

刘明明：我们嘉频上面有一个万和投资集团有限公司，我们郑总是奥地利的华侨。

主持人：以前有过其他项目吗？

刘明明：我们万和集团在温州有一个五星级的酒店，万和豪盛酒店，然后在梧州有高尔夫球场，然后上海有一个酒店，是雅高旗下的化妆品牌，目前雅高上海最多是索菲特。

曹欣怡：你们整个园区业态比较多样化，全球的角度注重以人为本，正在从产业型的园区向科技园的转变，你们是这个理念吗？

刘明明：可能是这个理念。我们更新一成地考虑到人们的需要，我们想把我们的世和试验中心打造的更人性化一点，所以我们考虑了多种业态集于一体。

主持人：还有两万平米的绿化。

刘明明：在我们小区里面。现在大家都觉得张江这边办公楼比较贵，我们主要针对金融客户来选择。我们对应的门槛是自用为主。

主持人：不过这样的话我觉得目前投资类产品中也是算独树一帜。

梁志超：现房吗？

刘明明：期房。

梁志超：什么时候入住？

刘明明：大概明年下半年。

主持人：今天聊的比较开心，收获也很多，感谢大家。今天大话地产到这里结束。