谢逸枫：打击囤地 “回收地王”制度形同虚设

在退地“地王”们黯然神伤时，更多的房企已经越来越清醒地意识到政府“打击囤地”所释放的政策信号。2010年2月9日，有消息说，由住房和城乡建设部、财政部等九部委牵头，被誉为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的督查工作，正在以最快的速度展开。春节过后，多数房企将调整此前的战略规划，在拿地速度、拿地总额、新开工面积、开工进度等方面都将采取整体收缩战略，调控政策效果将在3月份有较为明显的显现。而在逐渐深入的政策调整中，小型房企的日子会越来越艰难，新一轮行业调整或在所难免。

2009年以来，国土部土地利用司接连公布了去年9宗“地王”的出让详情，信息包括了土地出让金的缴款期限、开工竣工日期等多项约束性指标，明确表露出国家打击开发商“囤地”的坚定决心。收回“地王”事件传递出国家清理闲置土地、调控房地产市场的强烈信号。此外，对于资金雄厚的企业，“地王”被收回更多地是企业因为不看好市场前景而主动选择放弃的结果。过高的房价预期一旦遇到市场变化，必将承担较大的风险。在这种情况下，放弃保证金反而能够减小土地开发的风险。

例如，大龙地产从竞得北京顺义区天竺22号地开始，其地价款支付能力便受到不断质疑。到1月22日，大龙地产因为欠缴地价款而被暂停在北京市土地交易市场新土地出让交易活动的资格，再到2月1日被收回土地、没收保证金，其资金链缺口问题暴露无遗。

2009年以来，随着国家实行宽松的货币政策和调低普通商品住房项目投资的最低资本金，企业的资金变得相对充裕，这让一些资金实力原本不足的房地产企业敢于上演“蛇吞象”。笔者认为，目前政府一边“回收地王”，一边推地，一边制造地王，一边没收保证金;房企一边圈地，一边融资，一边拿下地王，一边被政府收回地王，一边被没收保证金。

但是，2010年，上海和北京及天津等南京一二线城市依然不断出现所谓的楼面价和地价越来越高的“地王”。这边收回地王，那边新地王却遍地开花。2010年刚开始，中海、保利、万科等大型房企便已经四处跑马圈地。不少商家和分析人士认为，商家密集拿地，皆因去年库存消耗大，房企要继续补充后续土地储备，以保证自身的稳定发展。

因此，房地产业界的专家和人士都认为打击地王力度不够，虽然有制度，执行不到位。因此，“回收地王”制度形同虚设。《侨报》2月6日载文《回收地王是一出“双簧”？》，文章质疑，回收“地王”，究竟是真打虎，还是“丢卒保车”？甚至有人怀疑，这或许是开发商与地方政府合演的一出“双簧”和“苦肉计”，或者是开发商早已算准无利可图才干脆放弃？

例如地产财经人士认为，“回收地王”恐怕只是游戏的另一集，最近地王回收事件频发，很多人将其解读为地方政府打压房价的信号。但尴尬的是，一边是被回收的地王增多，另外一边，更多更夸张的地王却不断涌现。这足以证明，土地市场的政策并未对开发商们形成足够的约束，也许这些地王被回收，只是一些地方政府与开发商合作的拍地游戏。 挤压房地产泡沫的标志就是收紧地根与银根。收紧地根从去年年底开始，标志性事件是地王回收事件频发。

2009年12月14日，南昌市国土资源局依法无偿收回一家开发商闲置的地块，政府获得3517.136万元的定金收入。2010年1月4日，广州市国土房管局证实，恒大地产一块闲置的地王也已经被政府收回，罚没1.3亿元保证金。2010年2月1日，国土资源部公告称，将收回天竺22号地，并没收北京大龙地产2亿元拍地保证金。该地块2009去年11月20日被大龙地产子公司以50.5亿元竞得。我们在为收回闲置土地欢呼的同时，不应该遗忘以下事实：据国土资源部副部长贠小苏披露，截至2009年底，全国仍然有约1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置的就占比46% 。

尴尬的是，在回收地王的同时，新的地王还在诞生。在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布当日，即2009年12月17日，保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区的一个地块，楼面地价为2.35万元/平方米，成为今年北京普通住宅地块单价“地王”。新年伊始，中海地产以59.7亿元的总价竞得北京丰台区一地块，再次刷新北京地王纪录。

2009年12月23日，央企中建地产以37.2亿元拍得上海新江湾城C6地块，高达32484元/平方米的楼面价，创造了新的全国单价“地王”纪录。2月4日，上海证大置业以92亿2千万元的竞拍价格拿下上海外滩8-1金融地块项目用地，再次刷新上海地王纪录。 收回地王不能制度化，所谓的重拳处置闲置土地就会成为一场秀，甚至成为开发商与政府合演的双簧。

被收回的南昌地王，折算楼面价明显偏高，还不如退还给政府等价跌再买;又如某些上市公司本身就是地方政府抬高地价的托，他们出高价是为拉高区域内的房地产价格;大连曾有开发商表示政府设置出让门槛、公告时间只有一两天，为意向开发商“量身定做”竞买资格;将于今年3月初推出的中服地块，位于北京市CBD核心地区，这块正在酝酿中的准地王也深陷被内定的质疑。甚至地方政府修改规划、拆迁等等不可抗力，都会成为开发商的免罪金牌。

此次被处罚的北京大龙地产是典型个案。其资金实力根本不足以成为地王，因其控股股东为顺义区政府下属开发企业北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，当初颇受市场质疑，却无惊无险拍得地王。拍地潜规则屡见不鲜。按照此前北京市的规定，土地出让收入扣除开发成本后，市八区按照市财政和区财政“五五分成”，其他区县的土地出让金，则直接返还到区里。

而大龙地产控股股东是顺义大龙城建，其公司资料显示，它是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。因此，顺义区政府和大龙地产之间，有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后，未必一定要真金白银付出50.5亿元。此次大龙地产走了背运，2009年12月17日，财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入国库。此次处罚大龙地产的是北京市国土资源局，顺义区政府挥泪无法保马谡，惟一的办法恐怕是低价给予其他地块作为补偿。

地王秀场猫腻多。要让土地市场常态化，形成明确预期，最重要的是进行制度变革，令行禁止，切忌三天打鱼、两天晒网。如此一来，大龙地产不过是特定时间内的典型案例，毫无制度价值，指望从这些地王被回收中解读出打压房价的信号，也是徒劳。

例如，北京土地交易历史上近日首次出现“地王”回收案，去年曾创下逾50亿元人民币天价的一被拍卖地块被该市国土资源局收回，并没收保证金。随后，南京一“地王”也被收回。对于这一强硬行为，外界普遍解读为，这是地方当局为响应中央调控楼市政策而采取的“杀鸡儆猴”之举。

其实，自去年底中央亮明态度要防止楼市泡沫后，今年初陆续召开的地方“两会”上，人们便频闻各地党政“一把手”抨击房价之隆隆炮声。北京市长郭金龙在该市的“两会”上说，京畿重地将依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。在此前后，上海市委书记俞正声、市长韩正、海南省委书记卫留成以及南京、重庆、杭州等多个城市的市长们也纷纷表态，誓言“打虎”。

为遏制囤地，例如2009年广州土地闲置费改按地价两成一次性征收。，《广州市闲置土地处理办法》即将颁布实施。该办法将闲置地认定和处置环节合并，可加快处置。办法还明确规定，逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%。的滞纳金。

早在1994年，《城市房地产管理法》就规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月，国土资源部又颁布了《闲置土地处置办法》，再次重申了类似规定。2008年国务院发布通知，要求坚决收回闲置满两年的土地，并提出对闲置房地产用地征缴增值地价。开发商肯定惧怕这些规定，但政府不怕。11月4日上海市新闻办宣布，上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准。这就是说，为此项目闲置了12年的土地终于要启用了。

不过，有观察人士指，各地除了官言官声热闹外，有效办法似不多，就拿回收“地王”来说，究竟是真打虎，还是“丢卒保车”？甚至有人怀疑，这或许是开发商与地方政府合演的一出“双簧”和“苦肉计”，或者是开发商早已算准无利可图才干脆放弃？因为在大陆各城市中，超过两年仍未开发的土地实在太多太多——国土资源部副部长贠小苏此前称，截至2009年底，全国约有1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成土地闲置达到46%，政府原因占比54%。当局应该回收的何止是区区两块“地王”？

而最富戏剧性的是，就在北京、南京整肃“地王”的同时，上海“地王”却在向百亿元大关冲刺——上海外滩国际金融服务中心一地块2月1日以逾92亿元的价格成交，足见“地王”接力棒仍然抢手。只要“土地财政”格局一日不变，则地方政府和开发商的“利益共同体”关系便很难割断。一些地方政府看重的不是开发商盖不盖楼，而是他们能缴纳多少税，即便开发商没有及时交土地出让金，那也不要紧，账面上有数字就好。

这些数字与GDP一样可给官员们的脸上贴金和争光。好在中国国务院今年1月出台的旨在抑制楼市泡沫的十一条措施中，已明确了地方政府对楼市调控的“责任制”，并将此纳入地方官员的政绩考核体系中，这或许给外界留下想象空间和信心。楼市之“虎”能否真被降服，时间和结果是最好的测谎仪。

调控仍在继续。继今年1月，广州收回本地一家上市房企的闲置地王、没收1.3亿元保证金后，2月1日，北京市国土资源局一纸公告称，大龙地产于去年11月以50.5亿元投得的顺义区地王被收回，并没收2亿元保证金。2月3日，南京国土局网上公布，招商地产联合九龙仓于2007年以24.1亿元竞得的仙林地王被收回。各大城市对闲置土地的“讨伐”同样在继续。

但就在北京顺义地王被收回的同一天，上海证大置业却以92.2亿元的高价竞得外滩8-1金融地块，创下上海全新总价地王。此外，中海、绿城、正荣等房企今年在北京、青岛、福州等地同样刷新了总价或楼面地价的全新地王。作为调控房地产业的一项重要举措，收地看来对房企并无多大威慑力。开发商深谙“兵马未动，粮草先行”的道理，在调控的大背景下，基于对后市的乐观预期，新年伊始便展开了新一轮的跑马圈地。

调控楼市无非两条路：一是抑制泡沫需求，一是增加有效供应。日前各银行开始收紧房贷，便是从银根方面调控需求。而政府近期频繁收地、推地，便是从增加供应上进行调控。

2007年，全国各地地王频出，至今仍有不少在“晒太阳”，令政府原本增加土地供应以平抑楼价的意愿落空，不少已推出的土地，不仅变成了无效供应，地王的诞生更为楼价的上升提供了借口。据国土资源部相关负责人披露，截至去年底，全国仍有约1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置的占比46%。如今政府着手调控楼市，闲置的高价地王首当其冲。

然而，收地似乎对房企并未带来多大威慑效应。招商地产2月6日发公告称：“国土部门收回G82地块，不会对公司2009年度以及未来的财务报表产生影响，也不会影响公司未来在南京地区的投资。”其实,回收地王，威慑效应不大。因为收回土地顶多是没收保证金而已，但地王拉动了周边的楼价，商家自身的利润随时都大过这笔保证金。2009年底，广州科学城地王被收回后重新拍卖，成交价就比首次拍卖的成交价还要高。

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