谢逸枫：打击囤地 “回收地王”制度形同虚设

2月5日，万科公告显示，自2009年12月销售简报披露以来，万科新增加项目8个，共计花费43亿元，而在此前，万科两个月内也只是拿了6块地。中海拿地的势头也很猛，1月中旬，以59.7亿元的总价投得北京丰台区一块居住用地，成为北京新地王，加上随后在苏州、珠海的夺地，一个月时间内，共计投入95.38亿元夺地。看似逆势而动，积极买地囤粮的房企着实不少，有专业机构统计显示，从去年底调控政策出台以来，招商、中粮、保利、荣盛发展等超过15家上市公司成交土地金额合计超过200亿元，其中保利地产是拿地最为积极的公司。保利近日发布公告称：“2009年保利完成直接投资395亿元，2010年，保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元。”

尽管调控仍在继续，但不论是瑞银、中金还是国金等投资机构均认为：“2010年是房地产业相对平稳的一年，在资金信贷紧缩的情况下，具有品牌优势的龙头地产公司和具有低廉土地储备的公司将明显受益。2010年是房地产市场调理的一年，也具备调理的条件和空间：房地产企业无库存压力，过剩流动性持续注入，且置业需求比较旺盛，整体发展势头继续向好。对后市预期向好，在整个房地产业界仍较为普遍，正因此，大型房企夺地热情再次爆发。

2009年十大房企2202亿砸进土地市场。总价最高、单价最高、溢价幅度最高,2009年引发话题最多的焦点,当数房企高价拿地。在2009年房企拿地排行榜中,保利地产、中海地产、万科,毫无悬念地占据前三位置。而排列前十的房地产企业,在去年一年之中的总计成交总金额已逾2202亿元。2009年,一线城市上海土地出让金高达1043亿元。排列在前的,则是杭州这匹“黑马”。这个二线城市在去年以1054亿元的土地出让总金额拔占头筹。也即是说,十大房企在收购土地上的“合资款项”,已超出土地出让金最高的两个城市去年土地出让总额的5%。一边是土地扩张步伐不停,一边却是资金回流源源不断。房企资金链“左进右出”的瓶盖游戏,在去年运作得尤其迅速,从而形成了一个持续高速运作的巨型引擎。

2009年1~11月,全国商品房销售面积7.52亿平方米,同比增长53%,其中商品住宅销售面积增长54.4%。同期,商品房销售额3.6万亿元,同比增长86.8%,其中商品住宅销售额增长91.5%。去年楼市造就的一个现象是,无论是销售额还是销售面积,均创下了历史新高纪录。销售回笼与攻城布局的联动关系,可从另一组数据中探得究竟。在中国指数研究院的一手企业快报数据中,万科、绿城、保利、绿地、中国海外等多家企业的2009年销售额突破百亿。其中,万科全年销售634.2亿元,继续领跑态势;而绿城、保利、绿地和中海,则分别跻身400亿元行列。与之相对应的是,这些企业同时在房企拿地排行榜中名列前茅。

岁末年初密集出台的房地产调控政策，正逐渐步入具体措施的制定、地方各级政府执行的关键时期，在“银根”（信贷收紧）和“地根”（打击囤房囤地行为）的双重压力下，房价一定会有所调整。不过，日前有媒体指，某些地方打击囤地是“雷声大雨点小”，只打“苍蝇”不打“老虎”。国土资源部副部长贠小苏在2010年1月13日的新闻发布会上公开表态，截至2009年年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，目前正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。

2009年12月23日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会。在其督办的18宗房地产开发闲置土地中，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗。国土部相关负责人表示，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中，因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55% 。来自国土部的数据显示，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55% 。同时，今年前三季度，全国普通商品房用地供应为33182.99公顷。

1万公顷的闲置土地到底有多大？据某调查机构统计，房地产企业今年的开工面积大幅增长。恒大全年在建面积达1700万平方米，位居中国房企之首;而万科全年新开工面积也达到585万平方米。1万公顷为1亿平方米，照此计算，1亿平方米的闲置土地足够恒大、万科两家房地产企业开工4年左右。实际闲置的房地产用地面积远高于上述数据。

国土部相关负责人表示，按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗;按闲置原因分，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。在国土部曝光的18宗案件中，还涉及到华润、中海、保利等国资背景的大型房企。其中，保利地产（600048）位于南宁市邕武路20号的一宗住宅用地闲置超过一年，该地块的总用地面积达56.8公顷。

目前土地闲置大体有两类原因：一类是企业自身原因造成的，在一万公顷中占46%左右;另一类是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发，在一万公顷中占54%。目前全国万公顷土地闲置，半数因政府原因造成。由于多数情况下，企业延迟土地开发是由于政府规划变更、拆迁进度缓慢等客观原因，同时也有一些企业因为资金链紧张和市场有变而延迟开发。其中由于拆迁成本越来越高，拆迁进度缓慢成为土地闲置的主要原因。

国土部表示，对于已供土地，我们将限定开竣工时间，有效促进及时按规定开发，以确保人民群众居住需要。另外，我们还要严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。

国土部还要求，对土地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20% 征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;同时，省级国土资源行政主管部门将于2010年1月底前，将18宗闲置土地处置情况报国土资源部，并及时向社会公布。

中央文件下发以后，一些地方和部门并没有很好地执行这些政策，所以囤地现象仍然十分普遍。去年全国各地‘地王’不断涌现，加剧了开发商的开发风险，所以开发商一定会选择囤地，即便选择‘弃地’，也不会给他们带来太大损失。凡是囤地者，绝大多数都是一些大企业、知名企业，对地方政府很有威慑力。地方政府为了政绩，所以不敢得罪这些大企业。有研究机构对国内12个城市的土地监测数据显示，万科等40家知名地产商2003年以来获得的开发土地，有57%没有入市，其中27%的土地处于待开发状态，30%处于规划在建状态，没有形成实际的房源销售，形成了严重的“囤地”现象。

事实上，国家对“囤地”行为的打击从未间断过。像1994年《城市房地产管理法》、1999年《闲置土地处置办法》、2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》、2009年国土资源部下发的《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，还包括一些地方法规等，其目的就是打击“囤地”行为，但每一次都收效甚微。

目前广州重新修订并将于近日颁布《广州市闲置土地处理办法》，按规定，如果开发商闲置开发用地一个月的，原来只需要交地价1.2%的土地闲置费，今后就得按地价20%征收，新收费标准是原来的16倍多;而土地闲置费滞纳金也从原来的万分之五升至千分之一，是原标准的2倍;除了大幅度提高土地闲置费的处罚标准外，还要求闲置土地增值的要补交地价。

对于目前广州究竟有多少闲置用地，广州市国土房管局有关负责人表示：“因为是一个动态的过程，很难说出一个准确的数据，目前在广州应该有16宗。”经过初步摸查，目前闲置用地主要集中在花都、番禺，在市中心的比较少。2009年11月，广州市国土房管局曾一连发出22份加快动工建设进度的催告函，督促总面积超过83万平方米的土地，按照约定时间动工。统计资料显示，2009年，经广州市人民政府批准，广州市国土房管局一共收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。共收缴土地闲置费约3000万元。

国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让总面积20．9万公顷，同比增加38% 。招拍挂出让面积17．8万公顷，同比增加40% 。2009年土地出让总价款大幅增加。土地出让总价款为15910.2亿元，同比增加63.4% 。其中，招拍挂出让价款15098.5亿元，同比增加66.5% 。而用作房地产开发用途的土地出让价款高达13391.8亿元，占出让总价款的84.2% 。

但是,国土部另一组数据还显示，2009年全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加44.2% 。其中，房地产用地供应量为10.3万公顷，同比增加36.7% ，占土地供应总量的32.2% 。住宅用地供应7.6公顷，同比增加38.8% 。在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9% 。

这个数据与前面的数据差了11万公顷.不知道究竟是怎么回事情？

其实，各地政府都把土地当命根子。在国家层面取消房地产优惠政策的取向还未正式定调，湖南、吉林等却已分别通过不同方式向开发商表示，当地的房地产优惠政策2010年不会取消。比如杭州，2007年财政收入788.42亿，土地出让金约为300亿元，房地产税113.43亿元;2008年杭州市财政收入910亿元，土地出让金达448亿元。今年10月，杭州财政进账土地出让金159.4亿元，累计收入达484亿元。为吸引开发商拿地，杭州规定每宗地块的土地款首次只支付两成，次年3月再支付40%，剩余款项只需在年底付清，变相降低了拿地门槛。

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