谢逸枫：打击囤地 “回收地王”制度形同虚设

在退地“地王”们黯然神伤时，更多的房企已经越来越清醒地意识到政府“打击囤地”所释放的政策信号。2010年2月9日，有消息说，由住房和城乡建设部、财政部等九部委牵头，被誉为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的督查工作，正在以最快的速度展开。春节过后，多数房企将调整此前的战略规划，在拿地速度、拿地总额、新开工面积、开工进度等方面都将采取整体收缩战略，调控政策效果将在3月份有较为明显的显现。而在逐渐深入的政策调整中，小型房企的日子会越来越艰难，新一轮行业调整或在所难免。

2009年以来，国土部土地利用司接连公布了去年9宗“地王”的出让详情，信息包括了土地出让金的缴款期限、开工竣工日期等多项约束性指标，明确表露出国家打击开发商“囤地”的坚定决心。收回“地王”事件传递出国家清理闲置土地、调控房地产市场的强烈信号。此外，对于资金雄厚的企业，“地王”被收回更多地是企业因为不看好市场前景而主动选择放弃的结果。过高的房价预期一旦遇到市场变化，必将承担较大的风险。在这种情况下，放弃保证金反而能够减小土地开发的风险。

例如，大龙地产从竞得北京顺义区天竺22号地开始，其地价款支付能力便受到不断质疑。到1月22日，大龙地产因为欠缴地价款而被暂停在北京市土地交易市场新土地出让交易活动的资格，再到2月1日被收回土地、没收保证金，其资金链缺口问题暴露无遗。

2009年以来，随着国家实行宽松的货币政策和调低普通商品住房项目投资的最低资本金，企业的资金变得相对充裕，这让一些资金实力原本不足的房地产企业敢于上演“蛇吞象”。笔者认为，目前政府一边“回收地王”，一边推地，一边制造地王，一边没收保证金;房企一边圈地，一边融资，一边拿下地王，一边被政府收回地王，一边被没收保证金。

但是，2010年，上海和北京及天津等南京一二线城市依然不断出现所谓的楼面价和地价越来越高的“地王”。这边收回地王，那边新地王却遍地开花。2010年刚开始，中海、保利、万科等大型房企便已经四处跑马圈地。不少商家和分析人士认为，商家密集拿地，皆因去年库存消耗大，房企要继续补充后续土地储备，以保证自身的稳定发展。

因此，房地产业界的专家和人士都认为打击地王力度不够，虽然有制度，执行不到位。因此，“回收地王”制度形同虚设。《侨报》2月6日载文《回收地王是一出“双簧”？》，文章质疑，回收“地王”，究竟是真打虎，还是“丢卒保车”？甚至有人怀疑，这或许是开发商与地方政府合演的一出“双簧”和“苦肉计”，或者是开发商早已算准无利可图才干脆放弃？

例如地产财经人士认为，“回收地王”恐怕只是游戏的另一集，最近地王回收事件频发，很多人将其解读为地方政府打压房价的信号。但尴尬的是，一边是被回收的地王增多，另外一边，更多更夸张的地王却不断涌现。这足以证明，土地市场的政策并未对开发商们形成足够的约束，也许这些地王被回收，只是一些地方政府与开发商合作的拍地游戏。 挤压房地产泡沫的标志就是收紧地根与银根。收紧地根从去年年底开始，标志性事件是地王回收事件频发。

2009年12月14日，南昌市国土资源局依法无偿收回一家开发商闲置的地块，政府获得3517.136万元的定金收入。2010年1月4日，广州市国土房管局证实，恒大地产一块闲置的地王也已经被政府收回，罚没1.3亿元保证金。2010年2月1日，国土资源部公告称，将收回天竺22号地，并没收北京大龙地产2亿元拍地保证金。该地块2009去年11月20日被大龙地产子公司以50.5亿元竞得。我们在为收回闲置土地欢呼的同时，不应该遗忘以下事实：据国土资源部副部长贠小苏披露，截至2009年底，全国仍然有约1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置的就占比46% 。

尴尬的是，在回收地王的同时，新的地王还在诞生。在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布当日，即2009年12月17日，保利地产以30.4亿元竞得北京朝阳区的一个地块，楼面地价为2.35万元/平方米，成为今年北京普通住宅地块单价“地王”。新年伊始，中海地产以59.7亿元的总价竞得北京丰台区一地块，再次刷新北京地王纪录。

2009年12月23日，央企中建地产以37.2亿元拍得上海新江湾城C6地块，高达32484元/平方米的楼面价，创造了新的全国单价“地王”纪录。2月4日，上海证大置业以92亿2千万元的竞拍价格拿下上海外滩8-1金融地块项目用地，再次刷新上海地王纪录。 收回地王不能制度化，所谓的重拳处置闲置土地就会成为一场秀，甚至成为开发商与政府合演的双簧。

被收回的南昌地王，折算楼面价明显偏高，还不如退还给政府等价跌再买;又如某些上市公司本身就是地方政府抬高地价的托，他们出高价是为拉高区域内的房地产价格;大连曾有开发商表示政府设置出让门槛、公告时间只有一两天，为意向开发商“量身定做”竞买资格;将于今年3月初推出的中服地块，位于北京市CBD核心地区，这块正在酝酿中的准地王也深陷被内定的质疑。甚至地方政府修改规划、拆迁等等不可抗力，都会成为开发商的免罪金牌。

此次被处罚的北京大龙地产是典型个案。其资金实力根本不足以成为地王，因其控股股东为顺义区政府下属开发企业北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，当初颇受市场质疑，却无惊无险拍得地王。拍地潜规则屡见不鲜。按照此前北京市的规定，土地出让收入扣除开发成本后，市八区按照市财政和区财政“五五分成”，其他区县的土地出让金，则直接返还到区里。

而大龙地产控股股东是顺义大龙城建，其公司资料显示，它是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。因此，顺义区政府和大龙地产之间，有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后，未必一定要真金白银付出50.5亿元。此次大龙地产走了背运，2009年12月17日，财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入国库。此次处罚大龙地产的是北京市国土资源局，顺义区政府挥泪无法保马谡，惟一的办法恐怕是低价给予其他地块作为补偿。

地王秀场猫腻多。要让土地市场常态化，形成明确预期，最重要的是进行制度变革，令行禁止，切忌三天打鱼、两天晒网。如此一来，大龙地产不过是特定时间内的典型案例，毫无制度价值，指望从这些地王被回收中解读出打压房价的信号，也是徒劳。

例如，北京土地交易历史上近日首次出现“地王”回收案，去年曾创下逾50亿元人民币天价的一被拍卖地块被该市国土资源局收回，并没收保证金。随后，南京一“地王”也被收回。对于这一强硬行为，外界普遍解读为，这是地方当局为响应中央调控楼市政策而采取的“杀鸡儆猴”之举。

其实，自去年底中央亮明态度要防止楼市泡沫后，今年初陆续召开的地方“两会”上，人们便频闻各地党政“一把手”抨击房价之隆隆炮声。北京市长郭金龙在该市的“两会”上说，京畿重地将依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。在此前后，上海市委书记俞正声、市长韩正、海南省委书记卫留成以及南京、重庆、杭州等多个城市的市长们也纷纷表态，誓言“打虎”。

为遏制囤地，例如2009年广州土地闲置费改按地价两成一次性征收。，《广州市闲置土地处理办法》即将颁布实施。该办法将闲置地认定和处置环节合并，可加快处置。办法还明确规定，逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%。的滞纳金。

早在1994年，《城市房地产管理法》就规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月，国土资源部又颁布了《闲置土地处置办法》，再次重申了类似规定。2008年国务院发布通知，要求坚决收回闲置满两年的土地，并提出对闲置房地产用地征缴增值地价。开发商肯定惧怕这些规定，但政府不怕。11月4日上海市新闻办宣布，上海迪斯尼项目申请报告已获国家有关部门核准。这就是说，为此项目闲置了12年的土地终于要启用了。

不过，有观察人士指，各地除了官言官声热闹外，有效办法似不多，就拿回收“地王”来说，究竟是真打虎，还是“丢卒保车”？甚至有人怀疑，这或许是开发商与地方政府合演的一出“双簧”和“苦肉计”，或者是开发商早已算准无利可图才干脆放弃？因为在大陆各城市中，超过两年仍未开发的土地实在太多太多——国土资源部副部长贠小苏此前称，截至2009年底，全国约有1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成土地闲置达到46%，政府原因占比54%。当局应该回收的何止是区区两块“地王”？

而最富戏剧性的是，就在北京、南京整肃“地王”的同时，上海“地王”却在向百亿元大关冲刺——上海外滩国际金融服务中心一地块2月1日以逾92亿元的价格成交，足见“地王”接力棒仍然抢手。只要“土地财政”格局一日不变，则地方政府和开发商的“利益共同体”关系便很难割断。一些地方政府看重的不是开发商盖不盖楼，而是他们能缴纳多少税，即便开发商没有及时交土地出让金，那也不要紧，账面上有数字就好。

这些数字与GDP一样可给官员们的脸上贴金和争光。好在中国国务院今年1月出台的旨在抑制楼市泡沫的十一条措施中，已明确了地方政府对楼市调控的“责任制”，并将此纳入地方官员的政绩考核体系中，这或许给外界留下想象空间和信心。楼市之“虎”能否真被降服，时间和结果是最好的测谎仪。

调控仍在继续。继今年1月，广州收回本地一家上市房企的闲置地王、没收1.3亿元保证金后，2月1日，北京市国土资源局一纸公告称，大龙地产于去年11月以50.5亿元投得的顺义区地王被收回，并没收2亿元保证金。2月3日，南京国土局网上公布，招商地产联合九龙仓于2007年以24.1亿元竞得的仙林地王被收回。各大城市对闲置土地的“讨伐”同样在继续。

但就在北京顺义地王被收回的同一天，上海证大置业却以92.2亿元的高价竞得外滩8-1金融地块，创下上海全新总价地王。此外，中海、绿城、正荣等房企今年在北京、青岛、福州等地同样刷新了总价或楼面地价的全新地王。作为调控房地产业的一项重要举措，收地看来对房企并无多大威慑力。开发商深谙“兵马未动，粮草先行”的道理，在调控的大背景下，基于对后市的乐观预期，新年伊始便展开了新一轮的跑马圈地。

调控楼市无非两条路：一是抑制泡沫需求，一是增加有效供应。日前各银行开始收紧房贷，便是从银根方面调控需求。而政府近期频繁收地、推地，便是从增加供应上进行调控。

2007年，全国各地地王频出，至今仍有不少在“晒太阳”，令政府原本增加土地供应以平抑楼价的意愿落空，不少已推出的土地，不仅变成了无效供应，地王的诞生更为楼价的上升提供了借口。据国土资源部相关负责人披露，截至去年底，全国仍有约1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置的占比46%。如今政府着手调控楼市，闲置的高价地王首当其冲。

然而，收地似乎对房企并未带来多大威慑效应。招商地产2月6日发公告称：“国土部门收回G82地块，不会对公司2009年度以及未来的财务报表产生影响，也不会影响公司未来在南京地区的投资。”其实,回收地王，威慑效应不大。因为收回土地顶多是没收保证金而已，但地王拉动了周边的楼价，商家自身的利润随时都大过这笔保证金。2009年底，广州科学城地王被收回后重新拍卖，成交价就比首次拍卖的成交价还要高。

2月5日，万科公告显示，自2009年12月销售简报披露以来，万科新增加项目8个，共计花费43亿元，而在此前，万科两个月内也只是拿了6块地。中海拿地的势头也很猛，1月中旬，以59.7亿元的总价投得北京丰台区一块居住用地，成为北京新地王，加上随后在苏州、珠海的夺地，一个月时间内，共计投入95.38亿元夺地。看似逆势而动，积极买地囤粮的房企着实不少，有专业机构统计显示，从去年底调控政策出台以来，招商、中粮、保利、荣盛发展等超过15家上市公司成交土地金额合计超过200亿元，其中保利地产是拿地最为积极的公司。保利近日发布公告称：“2009年保利完成直接投资395亿元，2010年，保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元。”

尽管调控仍在继续，但不论是瑞银、中金还是国金等投资机构均认为：“2010年是房地产业相对平稳的一年，在资金信贷紧缩的情况下，具有品牌优势的龙头地产公司和具有低廉土地储备的公司将明显受益。2010年是房地产市场调理的一年，也具备调理的条件和空间：房地产企业无库存压力，过剩流动性持续注入，且置业需求比较旺盛，整体发展势头继续向好。对后市预期向好，在整个房地产业界仍较为普遍，正因此，大型房企夺地热情再次爆发。

2009年十大房企2202亿砸进土地市场。总价最高、单价最高、溢价幅度最高,2009年引发话题最多的焦点,当数房企高价拿地。在2009年房企拿地排行榜中,保利地产、中海地产、万科,毫无悬念地占据前三位置。而排列前十的房地产企业,在去年一年之中的总计成交总金额已逾2202亿元。2009年,一线城市上海土地出让金高达1043亿元。排列在前的,则是杭州这匹“黑马”。这个二线城市在去年以1054亿元的土地出让总金额拔占头筹。也即是说,十大房企在收购土地上的“合资款项”,已超出土地出让金最高的两个城市去年土地出让总额的5%。一边是土地扩张步伐不停,一边却是资金回流源源不断。房企资金链“左进右出”的瓶盖游戏,在去年运作得尤其迅速,从而形成了一个持续高速运作的巨型引擎。

2009年1~11月,全国商品房销售面积7.52亿平方米,同比增长53%,其中商品住宅销售面积增长54.4%。同期,商品房销售额3.6万亿元,同比增长86.8%,其中商品住宅销售额增长91.5%。去年楼市造就的一个现象是,无论是销售额还是销售面积,均创下了历史新高纪录。销售回笼与攻城布局的联动关系,可从另一组数据中探得究竟。在中国指数研究院的一手企业快报数据中,万科、绿城、保利、绿地、中国海外等多家企业的2009年销售额突破百亿。其中,万科全年销售634.2亿元,继续领跑态势;而绿城、保利、绿地和中海,则分别跻身400亿元行列。与之相对应的是,这些企业同时在房企拿地排行榜中名列前茅。

岁末年初密集出台的房地产调控政策，正逐渐步入具体措施的制定、地方各级政府执行的关键时期，在“银根”（信贷收紧）和“地根”（打击囤房囤地行为）的双重压力下，房价一定会有所调整。不过，日前有媒体指，某些地方打击囤地是“雷声大雨点小”，只打“苍蝇”不打“老虎”。国土资源部副部长贠小苏在2010年1月13日的新闻发布会上公开表态，截至2009年年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，目前正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。

2009年12月23日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会。在其督办的18宗房地产开发闲置土地中，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗。国土部相关负责人表示，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中，因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55% 。来自国土部的数据显示，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55% 。同时，今年前三季度，全国普通商品房用地供应为33182.99公顷。

1万公顷的闲置土地到底有多大？据某调查机构统计，房地产企业今年的开工面积大幅增长。恒大全年在建面积达1700万平方米，位居中国房企之首;而万科全年新开工面积也达到585万平方米。1万公顷为1亿平方米，照此计算，1亿平方米的闲置土地足够恒大、万科两家房地产企业开工4年左右。实际闲置的房地产用地面积远高于上述数据。

国土部相关负责人表示，按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗;按闲置原因分，企业自身原因的有5宗，政府拆迁未及时交地原因的有5宗，城市规划调整原因的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。在国土部曝光的18宗案件中，还涉及到华润、中海、保利等国资背景的大型房企。其中，保利地产（600048）位于南宁市邕武路20号的一宗住宅用地闲置超过一年，该地块的总用地面积达56.8公顷。

目前土地闲置大体有两类原因：一类是企业自身原因造成的，在一万公顷中占46%左右;另一类是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发，在一万公顷中占54%。目前全国万公顷土地闲置，半数因政府原因造成。由于多数情况下，企业延迟土地开发是由于政府规划变更、拆迁进度缓慢等客观原因，同时也有一些企业因为资金链紧张和市场有变而延迟开发。其中由于拆迁成本越来越高，拆迁进度缓慢成为土地闲置的主要原因。

国土部表示，对于已供土地，我们将限定开竣工时间，有效促进及时按规定开发，以确保人民群众居住需要。另外，我们还要严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。

国土部还要求，对土地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20% 征收土地闲置费;对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;同时，省级国土资源行政主管部门将于2010年1月底前，将18宗闲置土地处置情况报国土资源部，并及时向社会公布。

中央文件下发以后，一些地方和部门并没有很好地执行这些政策，所以囤地现象仍然十分普遍。去年全国各地‘地王’不断涌现，加剧了开发商的开发风险，所以开发商一定会选择囤地，即便选择‘弃地’，也不会给他们带来太大损失。凡是囤地者，绝大多数都是一些大企业、知名企业，对地方政府很有威慑力。地方政府为了政绩，所以不敢得罪这些大企业。有研究机构对国内12个城市的土地监测数据显示，万科等40家知名地产商2003年以来获得的开发土地，有57%没有入市，其中27%的土地处于待开发状态，30%处于规划在建状态，没有形成实际的房源销售，形成了严重的“囤地”现象。

事实上，国家对“囤地”行为的打击从未间断过。像1994年《城市房地产管理法》、1999年《闲置土地处置办法》、2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》、2009年国土资源部下发的《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》，还包括一些地方法规等，其目的就是打击“囤地”行为，但每一次都收效甚微。

目前广州重新修订并将于近日颁布《广州市闲置土地处理办法》，按规定，如果开发商闲置开发用地一个月的，原来只需要交地价1.2%的土地闲置费，今后就得按地价20%征收，新收费标准是原来的16倍多;而土地闲置费滞纳金也从原来的万分之五升至千分之一，是原标准的2倍;除了大幅度提高土地闲置费的处罚标准外，还要求闲置土地增值的要补交地价。

对于目前广州究竟有多少闲置用地，广州市国土房管局有关负责人表示：“因为是一个动态的过程，很难说出一个准确的数据，目前在广州应该有16宗。”经过初步摸查，目前闲置用地主要集中在花都、番禺，在市中心的比较少。2009年11月，广州市国土房管局曾一连发出22份加快动工建设进度的催告函，督促总面积超过83万平方米的土地，按照约定时间动工。统计资料显示，2009年，经广州市人民政府批准，广州市国土房管局一共收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。共收缴土地闲置费约3000万元。

国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让总面积20．9万公顷，同比增加38% 。招拍挂出让面积17．8万公顷，同比增加40% 。2009年土地出让总价款大幅增加。土地出让总价款为15910.2亿元，同比增加63.4% 。其中，招拍挂出让价款15098.5亿元，同比增加66.5% 。而用作房地产开发用途的土地出让价款高达13391.8亿元，占出让总价款的84.2% 。

但是,国土部另一组数据还显示，2009年全国土地供应总量为31.9万公顷，同比增加44.2% 。其中，房地产用地供应量为10.3万公顷，同比增加36.7% ，占土地供应总量的32.2% 。住宅用地供应7.6公顷，同比增加38.8% 。在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9% 。

这个数据与前面的数据差了11万公顷.不知道究竟是怎么回事情？

其实，各地政府都把土地当命根子。在国家层面取消房地产优惠政策的取向还未正式定调，湖南、吉林等却已分别通过不同方式向开发商表示，当地的房地产优惠政策2010年不会取消。比如杭州，2007年财政收入788.42亿，土地出让金约为300亿元，房地产税113.43亿元;2008年杭州市财政收入910亿元，土地出让金达448亿元。今年10月，杭州财政进账土地出让金159.4亿元，累计收入达484亿元。为吸引开发商拿地，杭州规定每宗地块的土地款首次只支付两成，次年3月再支付40%，剩余款项只需在年底付清，变相降低了拿地门槛。