中原第一线：一季度二手房再现买卖租赁倒挂

上海中原最新统计报告显示，2008年一季度二手房公寓租赁成交再创新高，环比上涨38.95%、同比上涨62.21% ；与此同时，买卖成交套数环比下降14.44%，同比下降22.41%，创五个季度以来最低纪录。上海中原董事总经理谭百强表示：这是上海中原自2007年以来，首次出现二手房租赁成交大于买卖成交，说明目前市场观望气氛仍较浓厚，整体市场信心恢复有待时间。

整个一季度上海二手房市场呈现出低开高走态势，受到07年底政策的影响，1月二手市场就处于“冷启动”状态，市场观望气氛随着春节的到来愈加浓重，直至3月初凭借一手房复苏之际，二手房亦出现了暖春破冰行情，买卖、租赁均双双走高，成交量价双升。中原地产副总经理陈宇珏表示：“虽然一季度二手房市场出现了租赁单数超过买卖单数现象，但是别墅、洋房等高端物业和中低端普通公寓的成交仍然十分热闹。” 
中心区域租赁上涨明显

上海中原成交纪录显示，全市一季度买卖与租赁的成交单数比为2：3，而07年前四季度则保持在3：2左右的比例。其中中心区域倒挂现象较为显著，卢湾区买卖租赁的比为1：4、徐汇区为1：2。上海中原卢湾区区域总监吴敏认为，买卖与租赁的倒挂一定程度上反映了市场人气不足，改善性需求客户不愿意出手。

面对这一现象，陈宇珏分析：一方面是由于一季度特别是1、2月份买卖市场冷清，买卖成交量大幅减少。另一方面由于市中心二手楼盘供应仍然吃紧，房东在成交价格上鲜少愿意让步，买卖双方胶着态势明显；第三方面则是投资客淡出市场，据上海中原研究咨询部的数据显示，目前中原成交客户中购房用于投资比例仅占6%左右。

买卖成交显现两头走俏

根据上海中原领先指数显示，第一季度的中高档二手房成交价格仍然保持上升势头，4月指数已经攀升至161点，环比上涨1.30%。此外，从成交物业类型来看，别墅、洋房、普通公寓房等房源占到总成交量的七成以上，其中价格在600万以上的物业和价格在100~150万左右的普通住宅尤其受到客户的追捧。

上海中原副总经理陈宇珏表示：一季度高端物业的成交上涨与该类型物业挂盘量增加也有关系，相比同期挂牌量涨幅在一成左右，其中不乏品质较高的房源。因此，不少在去年没有买到心仪物业的实力客户亦在3月初购入了该类高品质房源。

此外，刚性需求在3月再次释放，中低端物业成交量上涨明显。上海中原闸北区3月的成交量是2月的4倍，其中成交价格在100-150万的2房占到总成交量的七成，而其中80%以上的客户购买目的则集中在结婚、动迁等需求上。

刚刚过去4月份二手房市场又走了一波上扬行情，无论是成交价格还是成交量再次突破3月份的各项指标。而取消七天假期后的首个五一假日楼市则略显平淡，受到出游等因素影响，上海中原各家门店的上门量、看房量都有一定程度的下滑，总体成交情况与4月第一周持平，暂时没有成交走热的迹象。